EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
1. La Comunidad de Madrid es consciente de que el respeto al bloque de constitucionalidad y la lealtad al mismo, es un presupuesto ineludible del funcionamiento correcto del Estado de las Autonomías. Lo es igualmente de la posibilidad de articular una política urbanística propia, capaz de hacer frente, con eficacia, a los problemas de los ciudadanos sin necesidad de poner en cuestión las líneas maestras de la Ley estatal de Régimen del Suelo y Valoraciones de 13 de Abril de 1.998, que, como subrayó la Sentencia constitucional 54/2.002, de 27 de Febrero, forma parte del “canon de constitucionalidad competencial” y constituye por ello el punto de partida obligado para las Leyes urbanísticas autonómicas, ello sin perjuicio de lo que se dice en el Epígrafe 4 sobre las clases de suelo.
2. A esta doble convicción se une una tercera, ya expresada también en términos explícitos por la citada Ley estatal, a saber: la necesidad de reducir en lo posible la complejidad que con el tiempo ha ido adquiriendo el ordenamiento urbanístico, de suprimir la multiplicidad de intervenciones administrativas que embarazan y demoran en exceso los procesos de desarrollo urbano con la consiguiente repercusión en el precio final de las viviendas y de flexibilizar, en consecuencia, la regulación de dichos procesos, con el fin de minorar la excesiva dosis de discrecionalidad administrativa de que adolece la gestión urbanística; exceso que, si no propicia, al menos contribuye a enmascarar la corrupción, cuando ésta se produce, bajo el manto impenetrable que la mera invocación del interés público siempre proporciona, cuando los términos del apoderamiento para decidir son demasiado amplios. La simplificación aludida y la reducción de la discrecionalidad contribuirán decisivamente a incrementar la transparencia del sistema, facilitando en la misma medida el control ciudadano de su manejo por las actividades administrativas.
3. En todo caso, es preciso tener en cuenta la situación real del territorio de la Comunidad de Madrid. Un 65’34 por ciento de la totalidad del territorio madrileño está hoy clasificado como suelo no urbanizable, bien por aplicación estricta de la legislación sectorial (46’27 por ciento), bien por decisión del planeamiento municipal (19’07 por ciento). A esta cifra hay que añadir el 8’60 por ciento del territorio que ocupa el suelo urbano, el 4’16 por ciento del suelo urbanizable sectorizado y el 4’41 por ciento que sirve de soporte a las distintas redes públicas, lo que significa que sólo resta un posible 17’49 por ciento de suelo urbanizable no comprometido para atender los desarrollos que la dinámica social y económica de una Comunidad pujante, que sigue atrayendo cada año a decenas de miles de personas, vaya reclamando en el futuro.
4. Ante esta situación, la Comunidad de Madrid ha reconsiderado la clasificación de suelo urbano, no urbanizable y urbanizable, y ha entendido que junto al suelo urbano, consolidado o no y el llamado suelo urbanizable, puede y debe surgir la figura del suelo rústico transformable, al lado de los suelos rústicos especial y preservado, determinando que el planeamiento general ha de clasificar como suelo rústico transformable todos los suelos que no sean urbanos, urbanizables o rústicos especiales y preservados, con lo que se le atribuye un carácter residual, en beneficio de la mayor disponibilidad de suelo de posible urbanización y edificación, ya que su escasez es una de las causas del encarecimiento de los suelos urbanizados, en general, y de los solares y viviendas en particular.
5. En el suelo rústico susceptible de ser urbanizado por no concurrir en él valores especiales o que aconsejen u obliguen a su preservación y por ser adecuado para el desarrollo urbano, el planeamiento general establecerá los usos que se consideran incompatibles, las magnitudes mínimas que habrán de reunir las futuras actuaciones, y los criterios con arreglo a los cuales habrán de ser valoradas las iniciativas de sectorización que se produzcan, a fin de asegurar la adecuada inserción de las mismas en la estructura urbanística general. En esta categoría de suelo el planeamiento tendrá, pues, carácter negativo como regla general, lo que no significa en absoluto que la Ley renuncie a la función directiva que al Plan General corresponde, como plan maestro que ha de definir la estructura urbanística general y orgánica del territorio municipal y determinar con la debida precisión los distintos sistemas de redes públicas que la integran y la prolongación que habrá de darse a sus elementos para la realización del modelo urbano que pretenda promover.
6. Los Planes Generales incluirán, por supuesto, esas decisiones básicas y ofrecerán con ellas una referencia segura a propietarios y promotores a la hora de perfilar sus iniciativas, pero sin más limitación de la libertad de éstos a la hora de ubicarlas concretamente en el territorio, que el someterse al escalonamiento que la racionalidad exija y el planeamiento disponga, libertad que la Ley respeta, a condición, claro está, de que unos y otros se comprometan a realizar a su costa las infraestructuras de conexión de las actuaciones con las redes generales que el planeamiento define.
7. Con ello se combina la potestad de planeamiento, indeclinablemente pública, con el derecho que corresponde a los propietarios en un Estado de libertades, como el nuestro, a promover la transformación del suelo de su propiedad, derecho que, al propio tiempo, debe intentar compatibilizarse también con la introducción decidida en el sistema de la dosis de competencia entre los promotores que es imprescindible para lograr en este sector económico, como ya se ha conseguido en otros, el deseable abaratamiento de los precios.
8.- La asimilación al suelo urbanizable estatal del suelo rústico transformable y su carácter residual, en beneficio de la disponibilidad de suelo, se armoniza con el desarrollo urbano sostenible y el obligado respeto al medio ambiente y a la dimensión económica y social del crecimiento, para no condicionar, en ningún caso, el desarrollo urbanístico futuro, a que se refiere, entre otras, las previsiones sobre incidencia y evaluación medioambiental contempladas en la Ley como documentación precisa del planeamiento general, en cumplimiento de la normativa europea, estatal y autonómica.
9. La dualidad tradicional en nuestro derecho respecto de la ejecución del planeamiento, entre ejecución por los propietarios del suelo o por la Administración, hubo de ser atenuada por medio de la incorporación de empresas urbanizadoras a las Juntas de Compensación constituidas por los propietarios, ya que la titularidad dominical no es título que garantice una actividad compleja y netamente empresarial.
10. A la vista de ello, alguna legislación autonómica introdujo la figura del empresario urbanizador, si bien con cierto exceso de prerrogativas, que ha aconsejado su revisión en textos legales más recientes, conservando este protagonismo empresarial, pero sin perjuicio de la preferencia temporal de los propietarios para protagonizar la ejecución, ya en un primer momento, como en su preferencia para la posterior adjudicación cuando llegan a representar un determinado porcentaje de propiedad.
11. Esta aceptación de empresarios urbanizadores que concursan, en defecto de iniciativa de propietarios, la preferencia de éstos en el trámite de adjudicación del concurso y la serie de garantías a favor de los mismos han dado lugar al sistema de ejecución por Concurso que, junto a la Compensación y la Expropiación configuran los tres posibles supuestos o formas de ejecución del planeamiento: la gestión por los propietarios o Compensación, la gestión por la Administración o por Urbanizador empresario, a través del Concurso y la gestión por la Administración por medio de la actuación expropiatoria.
12. La existencia de ciudades en la Comunidad de Madrid que han agotado el suelo susceptible de ser urbanizado, ha exigido la creación de áreas urbanas a rehabilitar en las que se puedan abordar actuaciones de reforma, mejora, reurbanización y renovación que no se limiten a la mera actualización del patrimonio inmobiliario, sino que también renueven la ordenación y urbanización y creen las nuevas redes públicas de equipamientos, infraestructuras y servicios que la sociedad actual demanda. La magnitud de estas actuaciones requiere la colaboración de la iniciativa privada, lo que hace la Ley permitiendo intervenir al Urbanizador rehabilitador empresario a través del sistema de actuación por Concurso.
13. Con lo dicho queda explicado con la brevedad y concisión necesarias, lo que constituye el núcleo de la Ley, las ideas básicas a las que ésta responde y las razones en que esas ideas se sustentan.
14. El resto del articulado no requiere mayores precisiones. Responde a un propósito deliberado de simplificación, que se traduce en la eliminación de instrumentos que, incorporados sucesivamente por las Leyes urbanísticas por puro mimetismo las más de las veces, se han demostrado inútiles en la práctica cuando no han permanecido pura y simplemente inéditos, careciendo ya de razón de ser en el contexto de una clasificación del suelo que se apoya en la concepción del suelo rústico transformable como suelo residual, lo que hace del todo innecesaria la apelación por la Administración a la figura de la delimitación extra-plan de reservas de suelo, que ha sido objeto en otros lugares de frecuentes abusos, como la jurisprudencia del Tribunal Supremo constata.
15. La simplificación pretendida ha operado también en el plano de la redacción de los preceptos legales, cuya extensión se ha procurado reducir siempre que ha sido posible y cuyo número se ha hecho descender también notoriamente con respecto al de Leyes precedentes, todo ello con el fin de facilitar el manejo del texto legal y de evitar la sensación abrumadora, y el consiguiente desaliento, que suelen producir las Leyes urbanísticas en las personas no demasiado familiarizadas con ellas.
TÍTULO PRELIMINAR
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1
Objeto de la Ley.
Es objeto de la presente Ley desarrollar la regulación de las condiciones básicas del estatuto de la propiedad del suelo contenida en la legislación estatal y regular las actividades territorial y urbanística en la Comunidad de Madrid.
Artículo 2 Competencias de las distintas Administraciones Públicas.
1. Corresponde a la Comunidad de Madrid y a sus Ayuntamientos, las ordenaciones territorial y urbanística y la dirección, impulso y control de las actividades que desarrollen los sujetos públicos y privados, todo ello en los términos que establece la presente Ley.
2. Con el fin de asegurar la idónea articulación del territorio de la Comunidad de Madrid y de éste con la del resto de España, los órganos competentes de la Comunidad ofrecerán y recabarán de la Administración del Estado toda la colaboración que, en cada caso, sea precisa para concretar y coordinar las obras y actuaciones respectivas con incidencia territorial.
TÍTULO I
RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO
Artículo 3
Clases y categorías de suelo.
1. Los Planes Generales incluirán el suelo de los términos municipales en todas o algunas de las siguientes clases y categorías:
a) Suelo urbano: consolidado y no consolidado.
b) Suelo rústico: especial, preservado y transformable.
c) Suelo urbanizable: ordenado y no ordenado pormenorizadamente.
2. El Plan Regional podrá clasificar también el suelo rústico especial, clasificación que vinculará a los Planes Generales.
3. En los municipios que carezcan de Plan General el suelo que no deba clasificarse como urbano, de acuerdo con el apartado 1.a) del artículo siguiente, se considerará a todos los efectos como rústico especial o preservado, de acuerdo con la normativa sectorial aplicable.
Artículo 4
Suelo urbano.
1. Los Planes Generales clasificarán como suelo urbano:
a) Los solares y los terrenos ya transformados por contar con urbanización suficiente para la edificación o construcción a la que sirvan o deban servir de soporte y, como mínimo, con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro de energía eléctrica, procedentes de las redes públicas integrantes de la trama urbana.
b) Los terrenos ocupados por la edificación o construcción al menos en las dos terceras partes de los espacios aptos para ellas, de acuerdo con la ordenación establecida por el propio Plan General.
2. Los Planes Generales categorizarán como consolidado el suelo urbano ya urbanizado, sin perjuicio de los dispuesto en el apartado 4 de este artículo.
3. Los terrenos que se urbanicen en ejecución del planeamiento, tendrán la consideración de suelo urbano consolidado, a partir de la recepción de las obras de urbanización por los Ayuntamientos.
4. Los Planes Generales incluirán en la categoría de suelo urbano no consolidado, los suelos urbanos que precisen de obras de urbanización integral, así como los que, estando ya urbanizados, requieran una renovación sustancial de la ordenación o de la urbanización existente o se les atribuya un aprovechamiento lucrativo superior al establecido por el plan preexistente.
Artículo 5
Suelo rústico
1. Los Planes Generales clasificarán, en todo caso, como suelo rústico de categoría especial los siguientes terrenos:
a) Los que por la legislación sectorial o el Plan Regional hayan sido sometidos expresamente a algún régimen especial de protección incompatible con su transformación, en razón de sus valores naturales: paisajísticos y medioambientales, o culturales: históricos, arqueológicos, y científicos.
b) Los que estén sujetos a riesgos naturales: geológicos, avenidas o inundaciones, cuando tales riesgos hayan sido formalmente constatados.
c) Los sometidos a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público, cuando las leyes que las establecen así lo exijan o excluyan cualquier uso urbano de los terrenos.
d) Los de aprovechamiento comunal, mientras conserven esta condición.
2. Los Planes Generales clasificarán como suelo rústico preservado:
a) Los terrenos que, sin estar sometidos a protección por la legislación sectorial o por el Plan Regional, se justifique que cuentan con una gran capacidad agrológica, significativo valor forestal o con riquezas o usos naturales importantes.
b) Los terrenos que por su ubicación y características resulten manifiestamente inadecuados para el desarrollo urbano.
3. Los Planes Generales clasificarán como suelo rústico transformable todo el suelo que no sea urbano, urbanizable o rústico especial o preservado.
Artículo 6
Suelo urbanizable.
1. Los Planes Generales clasificarán como suelo urbanizable los terrenos que no se clasifiquen como suelo urbano ni rústico especial, preservado o transformable y deban transformarse en suelo urbano para satisfacer las necesidades de crecimiento previstas en cada Plan. Estará sectorizado y podrá programarse su desarrollo, ejecución y edificación.
2. Los Planes Generales podrán ordenar en forma pormenorizada, uno o más sectores concretos del suelo urbanizable. El suelo de estos sectores se denominará suelo urbanizable ordenado pormenorizadamente.
3. El resto del suelo clasificado como urbanizable por los Planes Generales, recibirá la denominación de no ordenado pormenorizadamente.
Artículo 7
Derechos y deberes de los propietarios y de las personas públicas y privadas en el suelo urbano. Solar
1. Los derechos y deberes de los propietarios y de las personas en el suelo urbano consolidado y no consolidado son los que establece para ambas categorías la Ley estatal, 6/1998, de 13 de abril.
2. Los propietarios de suelo urbano no consolidado tendrán derecho, durante el plazo de un año desde la vigencia de esta Ley, a promover la transformación del suelo de su propiedad, y cuando se trate de terrenos incluidos en sectores remitidos a posteriores desarrollos, a presentar ante el Ayuntamiento el correspondiente Plan Parcial. Transcurrido el plazo sin que se produzca la iniciativa de los propietarios, cualquier persona podrá ejercitar el derecho a promover en régimen de libre competencia una propuesta de Programa de actuación del sector a desarrollar, ajustada a los criterios que al efecto establezca el Plan General. El Programa habrá de ir acompañado de una propuesta de Plan
Parcial en aquellos sectores no ordenados pormenorizadamente por el Plan General.
3. Los propietarios del suelo urbano no consolidado o el Urbanizador habrán de ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante, el suelo urbanizado al que se vincule el 10 por ciento del aprovechamiento lucrativo del área de reparto.
4. La cesión no será exigible en el caso de actuaciones de reforma interior o renovación sustancial en suelo que anteriormente hubiera alcanzado la clasificación de suelo urbano consolidado, salvo que se incremente el aprovechamiento lucrativo en cuyo caso se aplicará lo dispuesto en el apartado siguiente.
5. Si el suelo urbano se incluyera en el Plan General como no consolidado por atribuirle un aprovechamiento lucrativo superior al establecido por el plan preexistente, las cesiones de aprovechamiento y de suelo urbanizado obligatorias y gratuitas serán las que correspondan al 10 por ciento del incremento del aprovechamiento lucrativo.
6. El ejercicio del derecho a edificar requiere, en todo caso, que los terrenos tengan previamente la condición de solar o que adquieran ésta de forma simultánea a la edificación.
7. Se considerarán solares las parcelas del suelo urbano completamente urbanizadas que den frente a una vía pública urbana municipal debidamente pavimentada, con aceras encintadas y soladas y con alumbrado público.
Artículo 8
Derechos y deberes de los propietarios de los suelos rústico especial y preservado.
Los derechos y deberes de los propietarios de los suelos rústico especial y preservado son los que establece la legislación estatal, la sectorial aplicable a cada categoría y esta Ley.
Artículo 9
Usos y actuaciones permitidos en el suelo rústico.
1. En el suelo rústico especial podrán realizarse las actuaciones necesarias para la explotación de los terrenos de acuerdo con su destino natural, así como excepcionalmente y siguiendo el procedimiento establecido para la calificación urbanística, aquellas actuaciones que tengan que situarse en él, en los términos y condiciones que establezca el planeamiento urbanístico y la legislación sectorial y no tergiversen la preservación de los valores determinantes de su inclusión en esta categoría de suelo.
2. En los suelos rústico preservado y transformable se permiten:
a) Las construcciones, edificaciones e instalaciones vinculadas a las actividades agrícola, forestal, ganadera, cinegética o análogas de las que los terrenos sean naturalmente susceptibles y que resulten indispensables para su normal explotación.
b) Los usos, obras e instalaciones requeridos por las redes públicas supramunicipales y generales, que precisen ubicarse en estas categorías de suelo.
c) Las infraestructuras vinculadas al transporte y distribución de energía, a las telecomunicaciones u otras actividades de sectores liberalizados, así como a la recogida, selección, tratamiento y valorización de residuos.
d) Las instalaciones destinadas a actividades científicas y de investigación y gestión vinculadas al medio natural.
Los usos y actuaciones permitidos en las letras a) y d) se autorizarán con licencia municipal directa y los permitidos en las letras b) y c) se localizarán y desarrollarán mediante Planes Especiales, salvo que estén previstos y ordenados pormenorizadamente por el Plan General, en cuyo caso se precisará licencia municipal, cuando sea exigible.
En todos los casos, las obras, instalaciones o actividades de que se trate habrán de ajustarse a las condiciones y parámetros establecidos por el Plan General y la legislación medioambiental y sectorial que les sea aplicable, contar con el procedimiento ambiental y con las autorizaciones y permisos que éstas exijan, todo ello con carácter previo a la licencia municipal cuando sea exigible.
3. Previa calificación urbanística concedida por la Comisión de Urbanismo de Madrid, en los suelos rústico preservado y transformable, siempre que no supongan finalidad urbanizadora y cumplan con las condiciones y los parámetros establecidos por el planeamiento urbanístico, se permiten:
a) El uso de vivienda unifamiliar aislada, cuando la finca cuente con la superficie mínima de 30 hectáreas.
b) Las actividades que favorezcan el desarrollo rural sostenible, incluyendo la elaboración y comercialización de productos del sector primario que guarden la debida proporción con la extensión y características de la explotación a la que se vinculan, y los servicios complementarios de dichas actividades.
c) Las de carácter extractivo y las relativas a la investigación, obtención, y primera transformación de los recursos minerales e hidráulicos.
d) La construcción de equipamientos, hospitales, sanatorios y centros sanitarios de rehabilitación y reposo, que por sus características y destino específicos deban emplazarse fuera de las poblaciones.
e) Los establecimientos de turismo rural y restauración, en edificaciones rurales tradicionales rehabilitadas al efecto, permitiéndose las ampliaciones necesarias para su idóneo funcionamiento.
f) Los equipamientos públicos o privados en edificios existentes o rehabilitados al efecto, permitiéndose las ampliaciones necesarias para su idóneo funcionamiento.
g) Las industrias peligrosas o insalubres que hayan de emplazarse a distancia de los núcleos de población y cuya implantación no esté prohibida por el Plan General.
h) Las instalaciones de generación de energía eléctrica que por su vinculación forzosa a determinados terrenos rústicos hayan de emplazarse fuera de los sectores industriales.
i) Los demás usos y actividades que el planeamiento, teniendo en cuenta las circunstancias del concreto territorio ordenado, no prohíba, siempre que sean compatibles con la preservación de los valores que, en su caso, determinaron su inclusión en estas categorías de suelo rústico.
4. En el caso de que la protección del suelo, derivada del planeamiento o de la legislación sectorial, entrara en colisión con el interés público de explotación de sus riquezas naturales o culturales o con las infraestructuras y demás redes públicas que precisen localizarse en el suelo rústico, el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid o el Consejo de Ministros, atendidas sus respectivas competencias territoriales y sectoriales, decidirán sobre el interés prevalente.
Artículo 10
Derechos y deberes de los propietarios y de las personas públicas o privadas en el suelo urbanizable y rústico transformable
1. Los derechos y deberes de los propietarios y de las personas en el suelo urbanizable y rústico transformable, son los que establece la legislación básica estatal para el suelo urbanizable y los que señala esta Ley.
2. Los propietarios y Urbanizadores del suelo urbanizable y los propietarios del suelo rústico transformable tienen la obligación de ceder a la Administración actuante el suelo urbanizado correspondiente al 10 por ciento del aprovechamiento lucrativo resultante de multiplicar el aprovechamiento unitario del área de reparto por la superficie del sector y sistemas generales incluidos y adscritos.
3. Los propietarios de suelo urbanizable tendrán derecho durante el plazo de un año, desde la vigencia del Plan General, a promover su desarrollo y, en su caso, a presentar en el Ayuntamiento el correspondiente Plan Parcial.
4. Tras un año de inactividad de los propietarios de suelo urbanizable, cualquier persona podrá ejercitar su derecho a promover la transformación en régimen de libre competencia, presentando en el Ayuntamiento un Programa de actuación del ámbito a desarrollar, ajustado a los criterios que al efecto establezca el Plan General.
Artículo 11
Derecho de consulta.
1. En el suelo rústico transformable y con carácter previo a la presentación de un Plan de Sector, los propietarios podrán formular ante el Ayuntamiento y ante cada una de las Consejerías competentes de la Comunidad de Madrid, una consulta escrita que precisará, en todo caso, las características generales, dimensión, usos y edificabilidades de la actuación contemplada. Las Administraciones, dentro de sus respectivas competencias, deben informar sobre la viabilidad de la iniciativa a que se refiere la consulta y las obras que habrían de realizar a su costa para asegurar la debida conexión de la actuación propuesta con las redes públicas exteriores a la misma, o para la ampliación o refuerzo de los elementos de dichas redes que pueda exigir la naturaleza e importancia de la actuación.
2. Las respuestas a la consulta, que serán debidamente motivadas, habrán de notificarse al interesado en el plazo de un mes y vincularán a las Administraciones en sus propios términos. El silencio de las Administraciones equivale a la inexistencia de obstáculos que se opongan a la tramitación de la propuesta de delimitación y ordenación objeto de la consulta planteada. Las contestaciones a la consulta dejarán de surtir efectos vinculantes para las Administraciones transcurrido un año desde la notificación o desde el silencio administrativo.
3. Contra los actos expresos o presuntos que den respuesta a la consulta formulada podrán interponerse, por los interesados, los recursos que procedan, de acuerdo con la legislación general.
TÍTULO II
PLANEAMIENTO TERRITORIAL Y URBANÍSTICO
CAPÍTULO I
PLAN REGIONAL DE ESTRATEGIA TERRITORIAL
Artículo 12
Funciones del Plan Regional.
La actividad territorial y urbanística de la Comunidad de Madrid, y de los Municipios que la integran, se acomodará a un Plan Regional de Estrategia Territorial, que determinará los objetivos generales y las directrices estratégicas precisas para la armonización, compatibilización y coordinación del planeamiento municipal y de los planes, programas y acciones sectoriales, públicos y privados, con incidencia en el territorio y constituirá el marco general de referencia de todos ellos.
Artículo 13
Contenido, documentación y efectos del Plan Regional.
1. El Plan Regional de Estrategia Territorial contendrá cuantas determinaciones sean necesarias para cumplir sus funciones, y como mínimo las redes públicas supramunicipales de infraestructuras, equipamientos y servicios, que se expresarán en los documentos, escritos y gráficos adecuados para definirlas con precisión.
Podrá contener el Catálogo regional de bienes y espacios protegidos de interés comunitario.
Incluirá en todo caso el Mapa regional del suelo rústico especial, que se mantendrá permanentemente actualizado por la Consejería competente en materia de urbanismo.
2. Las determinaciones del Plan Regional se concretarán en normas, directrices y recomendaciones. Las normas de ordenación sustantiva tendrán efectos vinculantes de carácter general para las Administraciones Públicas y para los particulares; las directrices vincularán a aquéllas en cuanto a los objetivos a conseguir y al plazo en el que deban ser alcanzados; las recomendaciones habrán de ser tenidas en cuenta a la hora de la elaboración de planes y programas con incidencia territorial, a menos que se justifique debidamente, por las Administraciones competentes para aprobarlos, la concurrencia de circunstancias que aconsejen la adopción de soluciones diferentes.
Artículo 14
Elaboración, tramitación y aprobación del Plan Regional.
1. La elaboración del Plan Regional de Estrategia Territorial irá precedida del debate y aprobación, por la Asamblea de Madrid, de un documento de Bases que será sometido a ésta por el Consejo de Gobierno.
2. De acuerdo con las Bases aprobadas por la Asamblea, la Consejería competente en materia de urbanismo redactará el anteproyecto de Plan y el informe medioambiental exigido por la normativa de la Comunidad Europea, a cuyos efectos recabará el concurso de las restantes Consejerías, de los Municipios y de la Administración del Estado, así como de las entidades y organizaciones económicas y sociales que por su especialización, importancia o relevancia sean expresamente invitadas a tal fin.
3. El anteproyecto y el informe medioambiental serán sometidos a información pública y al procedimiento de consultas previsto en la normativa de la Comunidad Europea en los términos resultantes de la legislación nacional y autonómica.
4. A la vista de las alegaciones, informes y opiniones emitidas en el procedimiento, la Consejería competente en materia de urbanismo redactará el proyecto definitivo, que será elevado al Consejo de Gobierno para su aprobación por Decreto.
CAPÍTULO II
PLANEAMIENTO URBANÍSTICO MUNICIPAL
Sección 1ª
Disposiciones generales
Artículo 15
Potestad de planeamiento urbanístico y clases de planes
1. La potestad de planeamiento se ejercerá a partir de una información suficiente de la realidad existente y de una valoración razonable y razonada de su evolución previsible, ponderando todos los intereses y necesidades, públicos y privados, previamente constatados, valorando las diversas alternativas disponibles para su tratamiento y justificando siempre, en términos objetivos, la elección de las soluciones que finalmente se adopten.
2. Como regla general, no podrá darse un tratamiento urbanístico diferenciado a zonas homogéneas existentes, salvo que concurran razones especiales que lo justifiquen y se adopten las medidas necesarias para minimizar las diferencias.
3. Las determinaciones relativas a las obras e infraestructuras, cuya ejecución corra a cargo de las Administraciones Públicas, deberán contar con el adecuado respaldo de un estudio económico-financiero pormenorizado, al que habrán de incorporarse, en su caso, los compromisos correspondientes de dichas Administraciones.
4. El planeamiento general de cada municipio se concretará en un Plan General y en Planes de Sector, que serán desarrollados directamente cuando contuvieran la ordenación pormenorizada, o a través de Planes Parciales, Planes Especiales, Estudios de Detalle y Catálogos municipales de bienes y espacios protegidos.
Artículo 16
Redes públicas. Determinaciones de ordenación
1. Se entiende por redes públicas el conjunto de elementos que el planeamiento dedica a infraestructuras, equipamientos y servicios públicos que se relacionan entre sí con la finalidad de dar un servicio integral en tres niveles jerárquicos: supramunicipal, general y local, que distinguirá el planeamiento general según sea su función, uso, servicio y gestión de índole estatal o de la Comunidad de Madrid, de todo el municipio o de una parte del municipio, respectivamente.
2. Se distinguen a efectos de la presente Ley y desde el punto de vista funcional, las siguientes redes públicas:
A) Infraestructuras, que comprenden, a su vez:
a) Red de comunicaciones, tales como viarias, ferroviarias, aeroportuarias, pecuarias y de telecomunicación.
b) Red de infraestructuras de urbanización, tales como abastecimiento, saneamiento y depuración de aguas, alumbrado y telefonía por cable.
c) Red de infraestructuras energéticas, tales como eléctricas y gasísticas.
B) Equipamientos, que comprenden, a su vez:
a) Red de zonas verdes y espacios libres, tales como parques y espacios protegidos regionales, parques municipales y urbanos, jardines, plazas y calles predominantemente peatonales.
b) Red de equipamientos sociales, tales como educativos, culturales, sanitarios, asistenciales, deportivos, recreativos y administrativos.
c) Red de viviendas de titularidad pública, tales como las de integración social, para jóvenes, ancianos, menores tutelados y mujeres víctimas de la violencia de género.
C) Servicios, que comprenden la red de servicios urbanos, tales como suministros de agua, electricidad y gas, alcantarillado y depuración de agua, alumbrado, telefonía y aparcamientos.
3. Se entiende por determinaciones del planeamiento, aquellas normas escritas y gráficas contenidas en el planeamiento que establecen prescripciones y resuelven la ordenación urbanística.
a) Son determinaciones estructurantes de la ordenación las que se refieren a la estructura urbanística general del municipio, constituidas exclusivamente por las siguientes: las clases y categorías de suelo a las que habrán de quedar adscritos los terrenos, la calificación de usos globales del suelo, sus edificabilidades y aprovechamientos globales o unitarios, la definición de los elementos de las redes públicas supramunicipales y generales, la delimitación de los sectores, el porcentaje de edificabilidad residencial destinado a viviendas de protección pública y el régimen de usos del suelo rústico.
b) Son determinaciones pormenorizadas de la ordenación urbanística todas aquellas que no tengan el carácter de estructurantes.
Sección 2ª
Planes Generales Municipales
Artículo 17
Objeto, función y determinaciones.
1. Los Planes Generales, como instrumentos de ordenación urbanística integral del territorio municipal, definirán la estructura general y orgánica del territorio, constituida por las determinaciones estructurantes.
Los Planes Generales establecerán con la debida precisión, la localización y el desarrollo o prolongación que habrá de darse a los elementos de las redes públicas para la realización del modelo urbano que pretendan promover.
Deberán prever el recorrido de los sistemas de transporte público y de los itinerarios peatonales, y en su caso ciclistas, que garanticen una conexión eficaz entre el suelo urbano y los distintos sectores del suelo urbanizable, así como la de estos entre sí y la del conjunto con el exterior del municipio.
2. En el suelo urbano los Planes Generales establecerán:
A) En todo caso:
a) La delimitación de los núcleos o áreas históricas tradicionales, que reclamen un tratamiento especial para asegurar la preservación de sus valores y el mantenimiento de la debida armonía entre las antiguas y las nuevas construcciones.
b) La división de todo el suelo urbano en zonas homogéneas de usos globales, edificabilidades y tipos edificatorios.
c) El uso global y las edificabilidades lucrativas global y unitaria aplicables en cada zona homogénea y sector.
d) La definición de los elementos precisos para completar las redes locales.
B) En suelo urbano consolidado:
a) Las determinaciones de ordenación pormenorizada.
b) En su caso, las áreas a rehabilitar en las que no se podrá aumentar la edificabilidad lucrativa existente.
C) En suelo urbano no consolidado:
a) La delimitación de los sectores sometidos a posteriores desarrollos.
b) En su caso, las determinaciones de ordenación pormenorizada, que han de reunir las características y reservas de suelo de redes públicas establecidas en el artículo 21.3 para los Planes Parciales.
c) La delimitación, en su caso, de las unidades de ejecución con fijación del sistema de ejecución en cada una de ellas.
d) En su caso, las áreas a rehabilitar o que hayan de ser objeto de reforma interior, en las que la edificabilidad lucrativa unitaria no superará la del área homogénea en la que se encuentra.
e) La delimitación de las áreas de reparto y cálculo del aprovechamiento unitario de reparto en cada una de ellas.
3. En el suelo rústico los Planes Generales establecerán:
A) En cada una de las categorías:
a) Cuando fuera necesario, la remisión a un Plan Especial de infraestructuras en el que se establezca la ordenación pormenorizada de las mismas.
b) Los parámetros urbanísticos que deben respetar las construcciones y edificaciones.
c) Las actividades que para su puesta en marcha deban solicitar la correspondiente calificación urbanística autonómica previa a la licencia municipal.
B) En los suelos rústico especial y preservado:
a) Las medidas de conservación y protección de los valores determinantes de su clasificación y categorización como tales cuando no vengan ya establecidas en la legislación sectorial aplicable.
b) Los usos prohibidos incompatibles con la protección o preservación en cada categoría.
C) En el suelo rústico especial:
Los criterios con arreglo a los cuales habrán de ser valoradas las iniciativas referentes a los usos y actividades de posible implantación, según lo dispuesto en el artículo 9.1.
D) En el suelo rústico transformable:
a) Las determinaciones que se han de cumplir en la posterior delimitación sectorial.
b) Los criterios para valorar las iniciativas de sectorización a fin de adecuar su inserción en la estructura urbanística general.
4. En el suelo urbanizable los Planes Generales establecerán:
a) La delimitación precisa de cada sector y su justificación.
b) El uso global y la edificabilidad lucrativa correspondiente a cada sector, habiendo de destinarse, en los sectores residenciales de los municipios de población de derecho superior a 15000 habitantes a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, del 50 por ciento de la edificabilidad lucrativa del sector.
c) Podrá establecerse la completa ordenación pormenorizada de sectores, que ha de reunir las determinaciones, características y reservas de suelo de redes públicas de los Planes Parciales pudiendo delimitar las unidades de ejecución y fijar el sistema de ejecución en cada una de ellas.
d) La superficie de suelo para redes supramunicipales de la Comunidad de Madrid que no será inferior a 10 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados edificables lucrativos, y para la red general de espacios libres y zonas verdes, que no podrá ser inferior a 20 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados edificables lucrativos, en ambos casos con independencia de las redes existentes.
e) El área de reparto y cálculo del aprovechamiento unitario de reparto.
5. Además de las determinaciones ya señaladas con carácter general y para cada clase y categoría de suelo, los Planes Generales podrán incluir la ordenación pormenorizada de los centros cívicos y establecimientos comerciales, terciarios y de espectáculos que por su naturaleza y características demanden medidas especiales de seguridad, tráfico, aparcamiento y análogas; asimismo podrán incluir cuantas otras determinaciones complementarias se consideren de interés.
6. La densidad, cantidad de viviendas, características de las parcelas y demás determinaciones de ordenación pormenorizada contenidas en los Planes Generales, podrán ser modificadas por los Planes Parciales que los desarrollen, siempre que justifiquen su conveniencia y oportunidad y su coherencia con la estructura general.
Artículo 18
Documentación.
Los Planes Generales formalizarán su contenido en los documentos necesarios para asegurar su máxima operatividad en función de la complejidad mayor o menor del territorio. Como mínimo contarán con los documentos siguientes:
a) Memoria: En la que se justificarán la clasificación, categorización y calificación de los suelos, se recogerá toda la información utilizada para la definición del modelo urbano elegido, se expondrán con el debido detalle las diversas alternativas de ordenación consideradas, se justificarán las decisiones finalmente adoptadas, los cálculos de los aprovechamientos unitarios de reparto, la participación ciudadana e informes sectoriales.
b) Estudio de viabilidad: En el que se justificará en general la sostenibilidad del modelo elegido al año horizonte del Plan, en particular, en lo relativo a la movilidad y a la promoción del transporte público y los modos motorizados, así como la viabilidad de su desarrollo en función de la capacidad de iniciativa, gestión disponible y de las posibilidades económicas y financieras con las que en cada caso cuenta el municipio.
c) Estudio de incidencia y evaluación medioambiental: Ha de comprender el informe ambiental de planes y programas exigido por la Directiva 2.001/42/CE, un resumen pormenorizado de las consultas realizadas, una memoria ambiental y una exposición razonada de las modificaciones eventualmente introducidas a consecuencia de las mismas.
d) Estudio económico-financiero pormenorizado de las expropiaciones, obras e infraestructuras cuya ejecución corra a cargo de las Administraciones Públicas y estén programadas o con los proyectos aprobados.
e) Normas urbanísticas de las determinaciones generales y pormenorizadas.
f) Documentos relativos a la gestión de las infraestructuras de saneamiento de aguas residuales, de la protección contra la contaminación acústica que fueren precisos, y, en su caso, de los suelos contaminados de conformidad con la normativa sectorial al respecto.
g) Planos de clasificación y categorización del suelo, de sectorización, de ordenación, de equidistribución de aprovechamientos y de gestión, en los que se diferencien las determinaciones estructurantes de la ordenación general de las pormenorizadas de la ordenación de desarrollo, se determinen, en su caso, las áreas a rehabilitar y se delimiten las unidades de ejecución con señalamiento del sistema de ejecución en cada una de ellas.
h) Programa de desarrollo o estudio indicativo sobre el orden de preferencia o el escalonamiento de las actuaciones o desarrollo del Plan.
i) Catálogo municipal de bienes y espacios protegidos, cuando proceda.
Sección 3ª
Planes de Sector
Artículo 19
Objeto y determinaciones.
1. La delimitación y la ordenación general de los sectores de suelo rústico transformable se realizará a través de los correspondientes Planes de Sector que, respetando las redes públicas supramunicipales y generales previstas por el Plan General, determinarán las nuevas redes supramunicipales y generales que generen, y cumplirán lo establecido en el artículo 17.1 de esta Ley referido al ámbito territorial del sector. Establecerán las medidas necesarias para asegurar la adecuada integración del Sector en la estructura urbanística general del territorio, y justificarán el cumplimiento de las determinaciones a que hace referencia el artículo 17.4.d) y e) de la presente Ley para el adecuado desarrollo de dicha iniciativa.
2. En los municipios de población de derecho superior a 15000 habitantes, los sectores residenciales que se delimiten dedicarán a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, el 50 por ciento de la edificabilidad lucrativa del sector.
3. Los Planes de Sector podrán incluir también la ordenación pormenorizada, con las determinaciones de los Planes Parciales, que en otro caso habrá de ser establecida mediante el correspondiente Plan de desarrollo que se tramitará siempre de forma simultánea.
Artículo 20 Documentación.
1. Los Planes de Sector formalizarán su contenido en los mismos documentos que los Planes Generales y, si incluyeren la ordenación pormenorizada de los terrenos, añadirán a dicha documentación la exigida en la presente Ley para los Planes Parciales.
2. Los promotores privados de un Plan de Sector incluirán en la solicitud un documento que recoja los compromisos que asumen, además de la ejecución de las obras de urbanización interiores al Sector y de las obras que fueran necesarias para asegurar la conexión de éste con las redes públicas supramunicipales y generales definidas por el Plan General, particularmente las referidas a los sistemas de transporte público y para la ampliación o refuerzo de éstas que reclame la actuación, precisando al efecto una valoración estimativa y los plazos en que serán ejecutados. Dichos compromisos se afianzarán en la forma y porcentaje previstos en los artículos 58 y 62.2.d) que estarán a disposición de la Administración hasta que se produzca la recepción de las obras comprometidas.
Sección 4ª
Planes Parciales
Artículo 21
Objeto y determinaciones.
1. Los Planes Parciales desarrollan el planeamiento general y establecen la ordenación pormenorizada de cada sector de los suelos urbano no consolidado, urbanizable y rústico transformable.
2. La ordenación pormenorizada comprenderá todas las determinaciones necesarias para legitimar la realización de los actos concretos de ejecución, incluida la delimitación, en su caso, de la unidad o unidades de ejecución y fijación del sistema de ejecución de cada una de ellas.
3. Los Planes Parciales localizarán adecuadamente las reservas de suelo destinadas a las redes públicas locales de servicios, equipamientos e infraestructuras, que, con independencia de la red viaria, serán como mínimo de 20 metros cuadrados para equipamientos sociales, y 20 metros cuadrados para espacios libres y zonas verdes, en todos los casos, por cada 100 metros cuadrados edificables lucrativos en el sector.
Preverán, al menos, media plaza de aparcamientos públicos vinculados al viario público y plaza y media de aparcamientos privados en el interior de los solares, por cada 100 metros cuadrados edificables lucrativos y no lucrativos.
El suelo de los espacios libres y zonas verdes públicos será, al menos, el 10 por ciento de la superficie del sector descontadas las redes públicas supramunicipales y generales.
4. Los Planes Parciales en suelo urbanizable o rústico transformable deberán incluir o adscribir las superficies de suelo que resulten de la aplicación de los epígrafes b) y d) del artículo 17.4 de esta Ley.
5. Los Planes Parciales que desarrollen suelo urbanizable y rústico transformable de uso residencial podrán pormenorizar, en distintos regímenes de protección, el 50 por ciento de la edificabilidad lucrativa dedicada a viviendas sometidas a cualquier régimen de protección pública, sin que puedan calificar específicamente suelo para ello.
6. Ponderación relativa de los usos pormenorizados y tipologías edificatorias con referencia al uso global o característico del área de reparto en la que se comprenda el sector.
7. Los Planes Parciales, dentro de las redes de infraestructuras, incluirán los recorridos e instalaciones necesarios para el transporte público y, en su caso, una red de itinerarios peatonales y de carriles para bicicletas.
Artículo 22
Documentación.
Los Planes Parciales se formalizarán en los siguientes documentos:
a) Memoria justificativa de su contenido y de su adecuación al Plan General o de Sector y, en su caso, la necesidad o conveniencia de las modificaciones introducidas en las determinaciones pormenorizadas eventualmente dispuestas por aquéllos.
b) Estudio de movilidad en el que se justifique que, tanto el modelo urbano como las redes locales, tiendan a potenciar el uso del transporte público y los modos no motorizados, procurando alternativas eficientes a los desplazamientos en vehículo privado.
c) Planos de la ordenación urbanística pormenorizada y de las redes locales de infraestructuras, equipamientos y servicios.
d) Si fueran precisos, y de conformidad con la normativa sectorial al respecto, los documentos relativos a la gestión de las infraestructuras de saneamiento de aguas residuales, de la protección contra la contaminación acústica y de los suelos contaminados.
e) Organización, etapas, gestión de la ejecución, y plazos para la edificación, con posible delimitación de la unidad o unidades de ejecución y fijación del sistema de ejecución de cada una de ellas.
e) Evaluación económico financiera.
f) Normas urbanísticas.
g) Ampliación o modificación, en su ámbito territorial, del Catálogo municipal de bienes y espacios protegidos, cuando proceda.
Sección 5ª
Planes Especiales, Estudios de Detalle y Catálogos municipales
Artículo 23
Planes Especiales.
1. Los Planes Especiales tienen por función el establecimiento, definición, ampliación o protección de cualesquiera elementos integrantes de las redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios, así como de las redes de infraestructuras privadas; la conservación, y protección del patrimonio histórico-artístico, cultural, urbanístico y arquitectónico y de los medios urbano y rural; la rehabilitación de áreas de suelo urbano consolidado; la protección de ambientes, espacios, perspectivas y paisajes urbanos y naturales; la ordenación de partes del suelo rústico especial y preservado, y cualesquiera otras actuaciones semejantes de carácter no integral, siempre que se justifique su necesidad.
2. Los Planes Especiales que se refieran a infraestructuras podrán modificar las determinaciones establecidas por el planeamiento general o parcial sobre las mismas siempre que se justifique debidamente la necesidad o conveniencia de los cambios y la coherencia de estos con la estructura general constituida por las determinaciones estructurantes.
3. Los Planes Especiales se formalizarán en los documentos adecuados a sus finalidades específicas e incluirán en todo caso una Memoria justificativa de sus determinaciones: conveniencia, oportunidad, y cuando proceda, la ampliación o modificación del Catálogo municipal de bienes y espacios protegidos.
Artículo 24
Estudios de Detalle.
1. Los Estudios de Detalle tienen por función concretar la ubicación y ordenación formal de los volúmenes edificables y establecer las alineaciones y rasantes o modificar o reajustar las que, en su caso, estuvieren establecidas.
2. En ningún caso podrán calificar el suelo ni modificar su uso, incrementar el aprovechamiento o la edificabilidad, ni alterar de ningún otro modo las limitaciones que les imponga el planeamiento general, parcial o especial.
3. No podrán parcelar el suelo, causar perjuicios a los predios colindantes, disminuir espacios libres, o abrir nuevas calles o vías públicas municipales.
Artículo 25
Catálogos municipales de bienes y espacios protegidos
1. Podrán formularse y aprobarse Catálogos municipales de bienes y espacios protegidos, con carácter autónomo del planeamiento o bien con la finalidad de modificar, completar, precisar, actualizar o mejorar los que contengan los Planes urbanísticos.
2. El Catálogo municipal se limitará a relacionar y proteger los elementos de interés a nivel municipal con independencia de los elementos relacionados y protegidos por el Catálogo regional.
CAPÍTULO III
FORMACIÓN, APROBACIÓN Y EFECTOS DE LOS PLANES MUNICIPALES
Sección 1ª
Formación de los Planes y Procedimientos de aprobación
Artículo 26
Disposiciones generales
1. El planeamiento urbanístico municipal podrá ser promovido por las Administraciones Públicas y por los particulares, salvo los Planes Generales que habrán de serlo siempre por aquéllas.
2. La formulación, tramitación y aprobación de los instrumentos de planeamiento que afecten a más de un término municipal corresponderá al órgano de la Consejería competente en materia de urbanismo, según las normas contenidas en la presente Ley para los supuestos de subrogación de la Comunidad en la tramitación y aprobación de los Planes.
3. El Ayuntamiento o en su caso, la Consejería competente en materia urbanística, someterá los Anteproyectos de Plan General y de Plan de Sector a un proceso de evaluación ambiental con carácter previo a la aprobación de los mismos, en el que deberán identificar y evaluar los efectos significativos sobre el medio ambiente de las alternativas de ordenación que contemplen, debiendo someterse al régimen de informes y consultas establecido en la normativa de la Unión Europea y en los términos resultantes de la misma.
4. El Anteproyecto de Plan General o de Sector con el informe de sostenibilidad ambiental que deberá elaborar el Ayuntamiento o, en su caso, el promotor particular, se someterá al trámite de información pública de forma simultánea a las consultas solicitadas, que deberán evacuarse en el plazo de un mes.
5. Finalizada la fase de consulta y de información pública, el Ayuntamiento o, en su caso, el promotor particular, someterá a la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio una memoria ambiental en la que se analizarán el proceso de evaluación y el informe de sostenibilidad ambientales y se evaluará el resultado de las consultas realizadas al objeto de integrar los aspectos ambientales en la propuesta de plan o programa y de prever los impactos significativos en su aplicación.
6. Emitido el informe ambiental, o transcurrido el plazo de un mes, el Ayuntamiento, o en su caso el promotor particular, redactará la propuesta de Plan General o de Sector tomando en consideración el informe de sostenibilidad ambiental, las alegaciones formuladas en las consultas y la memoria ambiental.
Artículo 27
Procedimiento de aprobación de los Planes Generales
1. Finalizada la redacción del Plan General o de Sector, el Pleno Municipal lo aprobará inicialmente, abriendo un plazo de información pública durante el que se recabarán aquellos informes preceptivos y los considerados convenientes.
El informe ambiental y sobre contaminación acústica tendrá carácter definitivo para los suelos urbanos y urbanizable ordenados pormenorizadamente.
2. Transcurrido el plazo de la información pública, el Pleno municipal resolverá motivadamente lo que estime procedente sobre las alegaciones y sugerencias formuladas por el público y por los órganos y entidades consultados, introduciendo, en su caso, las correcciones pertinentes en el proyecto inicial.
Si dichas correcciones afectaran a las determinaciones estructurantes, el proyecto habrá de ser sometido nuevamente a información pública.
3. El proyecto final de Plan General será aprobado provisionalmente por el Pleno municipal, que remitirá el acuerdo correspondiente, junto con la documentación completa aprobada por éste, a la Consejería competente en materia de urbanismo, para su aprobación definitiva.
4. La aprobación definitiva de los Planes Generales corresponderá:
a) A la Comisión de Urbanismo de Madrid en municipios con población de derecho inferior a 25.000 habitantes.
b) Al Consejero competente en materia de urbanismo, previo informe de la Comisión de Urbanismo, en municipios con población de derecho igual o superior a 25.000 habitantes e inferior a 100.000.
c) Al Consejo de Gobierno de la Comunidad, previo informe de la Comisión de Urbanismo, en los municipios con población de derecho igual o superior a 100.000 habitantes.
Artículo 28 Revisiones y modificaciones de los Planes Generales
1. Se entiende por revisión de un Plan General la reconsideración global del mismo por agotamiento de sus previsiones o por la necesidad o conveniencia sobrevenida de plantear nuevos criterios sobre la estructura general y orgánica del territorio, o llevar a efecto alteraciones en la clasificación del suelo.
2. Todas las demás alteraciones de las determinaciones estructurantes de los Planes Generales tienen la consideración de modificaciones.
3. La modificación no podrá disminuir las superficies de suelo destinadas a zonas verdes o espacios libres o, en general, la red pública de equipamientos y cuando incrementare la edificabilidad de una zona, para su aprobación se requerirá la previsión de los proporcionales aumentos de las reservas de suelo para redes públicas, generales y locales y, en su caso, supramunicipales, demandados por la mayor edificabilidad.
4. El contenido documental de la revisión y de las modificaciones será el que corresponda al conjunto de los documentos del Plan afectados por la revisión o por las modificaciones.
5. La revisión de los Planes Generales así como la modificación de las determinaciones estructurantes de los mismos, se llevará a cabo por el mismo procedimiento y distribución competencial establecidos en el artículo anterior, si bien las modificaciones no requieren información pública del anteproyecto.
6. En ningún caso podrá iniciarse la tramitación de modificación alguna de un Plan General antes de que transcurra un año desde su entrada en vigor.
Artículo 29 Procedimiento de aprobación de los Planes de Sector.
1. La tramitación y aprobación de los Planes de Sector y de sus modificaciones se ajustará a lo dispuesto en los artículos 26.3 y 27 y tendrá en cuenta lo establecido en el número 3 del artículo precedente. No obstante, cuando los Planes de Sector sean promovidos por particulares, las consultas previas y el proyecto podrán acompañar dictámenes emitidos por Entidades certificantes.
2. Si el acuerdo de aprobación inicial no se adoptare por el Ayuntamiento en el plazo de tres meses contados desde el ingreso de la documentación completa del proyecto en el Registro municipal, los promotores podrán solicitar de la Consejería competente que tome a su cargo la tramitación del procedimiento, acompañando a estos efectos una copia de la documentación completa integrante del proyecto de Plan. El Alcalde y la Consejería, en su caso, deberán requerir, dentro del mismo plazo y por una sola vez al promotor para que complete la documentación si no estuviera completa. Una vez tramitado, conforme a lo dispuesto en el artículo 32, se procederá a la aprobación definitiva por el órgano autonómico que corresponda según la distribución competencial reseñada en el artículo 27.4 para los Planes Generales.
Artículo 30
Procedimiento de aprobación de los Planes Parciales, Especiales, Estudios de Detalle y Catálogos
1. El procedimiento de aprobación de los Planes Parciales y Especiales se ajustará a las reglas generales establecidas en los artículos precedentes para el planeamiento general con las siguientes particularidades:
a) Los Planes Parciales y Especiales serán aprobados en primera instancia por el Alcalde, que recabará los informes que preceptivamente exijan la presente Ley o la legislación sectorial aplicable. Los informes deben emitirse en el mismo plazo que la información pública, y a la vista del resultado de ésta y de aquéllos, se elevará al Pleno municipal el Plan finalmente elaborado para la adopción del acuerdo correspondiente.
En los municipios con población de derecho igual o superior a 15.000 habitantes el acuerdo del Pleno pondrá fin al procedimiento administrativo, y en los municipios que no alcancen dicha población, los Planes Parciales y Especiales se remitirán a la Comisión de Urbanismo de Madrid para su aprobación definitiva.
b) Los Planes Especiales que definan, amplíen o modifiquen elementos de las redes públicas supramunicipales o generales, serán aprobados definitivamente por el órgano autonómico que corresponda según la distribución competencial reseñada en el artículo 27.4 para los Planes Generales.
c) Los Planes Especiales de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos de la Comunidad de Madrid y todos los que afecten a más de un Municipio se tramitarán y aprobarán inicial y definitivamente por la Comisión de Urbanismo de Madrid, que recabará los informes que en cada caso sean preceptivos, así como el del municipio o municipios afectados.
d) Cuando se trate de Planes Parciales o Especiales de iniciativa particular podrá acompañarse a cada proyecto un dictamen emitido por Entidad certificante.
e) Si el acuerdo de aprobación inicial no se adoptare en el plazo de un mes desde el ingreso de la documentación completa del Plan en el Ayuntamiento, los promotores podrán solicitar de la Consejería competente en materia de urbanismo que tome a su cargo la tramitación del procedimiento, acompañando una copia de la documentación integrante del proyecto de Plan. Si la documentación no estuviera completa, el Alcalde o, en su caso, la Consejería deberán requerir dentro del mismo plazo y por una sola vez al promotor para que la complete.
2. El mismo procedimiento se aplicará a las modificaciones de los Planes Parciales y Especiales tengan o no el contenido al que se refiere el artículo 28.3, cuyas previsiones serán de aplicación aquí, en los casos de aumento de edificabilidad.
3. El procedimiento de aprobación de los Estudios de Detalle y de los Catálogos y sus modificaciones, sin perjuicio de la subrogación a que hace referencia el artículo 32.4, se ajustará a las reglas establecidas en el número anterior, si bien serán aprobados definitivamente, cualquiera que sea la población del municipio, por el Pleno del Ayuntamiento.
Artículo 31
Alcance de la competencia de los órganos de la Comunidad en el trámite de aprobación definitiva del planeamiento municipal
1. Antes de proceder a la aprobación definitiva, podrá requerirse al Ayuntamiento para la subsanación de deficiencias graves en la documentación o para completar la tramitación indebidamente efectuada, para lo cual se concederá un plazo comprendido entre uno y dos meses.
Una vez remitido el expediente completo y subsanadas las deficiencias o transcurrido el plazo concedido al efecto, los órganos de la Comunidad competentes podrán proceder a aprobar definitivamente si hubieran sido subsanadas, o a denegar, en su caso.
El plazo del silencio, señalado en esta Ley para la aprobación de Planes Generales y demás instrumentos, empezará a correr desde la presentación del expediente completo.
2. La denegación de la aprobación definitiva de los Planes municipales sólo podrá acordarse por motivos de legalidad. La denegación podrá ser parcial cuando no altere la estructura general del Plan y se limite a las determinaciones afectadas por los motivos y razones antes mencionados.
Artículo 32
Plazos máximos para la aprobación de los Planes y sentido del silencio administrativo
1. La tramitación y aprobación municipal de los Planes Generales no podrá exceder de 24 meses, contados desde la aprobación inicial, al cabo de los cuales se declarará caducado el procedimiento.
2. La resolución sobre la aprobación definitiva de los Planes Generales y de los Planes de Sector tramitados por los Ayuntamientos, deberá adoptarse y notificarse a éstos en el plazo de 4 meses contados a partir del ingreso del expediente completo en el Registro de la Consejería competente en materia de urbanismo.
El mismo plazo será aplicable para la aprobación definitiva de los Planes de Sector cuando la tramitación de los mismos hubiere quedado a cargo de la Consejería, y el plazo se contará a partir de la fecha de entrada en el Registro del expediente completo.
3. La tramitación y aprobación municipal de los Planes de Sector, Parciales o Especiales no podrá durar más de 6 meses contados desde el ingreso del expediente completo en el Registro del Ayuntamiento. Transcurrido dicho plazo, los promotores de los citados Planes acompañando una copia de la documentación completa integrante de estos, podrán solicitar a la Consejería competente en materia de urbanismo, que tome a su cargo la tramitación del procedimiento y acuerde lo procedente para que, en su caso, se someta a información pública, se soliciten los informes pertinentes y se apruebe definitivamente por el órgano que corresponda, en el plazo de 4 meses para los Planes de Sector, y en el de 3 meses para los Planes Parciales o Especiales, contados a partir de la fecha de la subrogación que coincidirá con la fecha del registro de entrada de la Consejería competente en materia de urbanismo o desde que se presente el documento completo en dicho registro.
4. La resolución sobre la aprobación definitiva de los Estudios de Detalle habrá de ser adoptada por los Ayuntamientos en el plazo máximo de 3 meses desde la entrada del expediente completo en su registro. Transcurrido dicho plazo se entenderán aprobados por silencio administrativo si contaren con información pública. En otro caso y transcurrido el plazo, los promotores podrán solicitar a la Consejería competente en materia de urbanismo que tome a su cargo la tramitación del procedimiento acompañando una copia de la documentación integrante del Estudio de Detalle para someterlo a información pública, solicitar informes preceptivos, proceder a la aprobación definitiva por la Comisión de Urbanismo y a su notificación en el mismo plazo de 3 meses contados a partir de la fecha de la subrogación.
5. El transcurso de los plazos establecidos en este precepto para la aprobación definitiva de los Planes Generales, de Sector, Parciales, Especiales y de los Estudios de Detalle, sin que se hubiera notificado la resolución a los Ayuntamientos, en su caso, o a quienes hubieran iniciado el procedimiento, tendrá los efectos del silencio administrativo positivo, debiéndose entender definitivamente aprobados, con la obligación de la Administración responsable de la aprobación por silencio de publicar dicha aprobación, sin perjuicio de la obligación del Ayuntamiento de publicar el texto íntegro de las normas urbanísticas.
6. La tramitación y aprobación de los Catálogos municipales de bienes y espacios protegidos no podrá durar más de 3 meses, al cabo de los cuales se entenderá caducado el procedimiento.
Sección 2ª.
Publicación, vigencia y efectos de los Planes.
Artículo 33
Publicación y vigencia de los Planes
1. El acuerdo de aprobación definitiva de los Planes urbanísticos se publicará en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, sin perjuicio a efectos de su eficacia, de la publicación por el Ayuntamiento del texto íntegro de las normas urbanísticas, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación de régimen local.
2. El acuerdo de aprobación definitiva, el texto íntegro de los Planes así como su documentación gráfica figurará en el sitio web de la Consejería competente en materia de Urbanismo, de forma que puedan realizarse consultas con soporte, medios y aplicaciones electrónicas, informáticas y telemáticas, cumpliéndose con lo establecido en el artículo 38 de esta Ley.
3. Los Planes tendrán vigencia indefinida.
Artículo 34
Efectos de los Planes.
1. Las determinaciones de los Planes serán obligatorias para todos los sujetos, públicos y privados, y vincularán en sus propios términos el uso y destino de los terrenos, construcciones, edificaciones e instalaciones.
2. Las construcciones, edificaciones e instalaciones erigidas con anterioridad que resulten disconformes con la nueva ordenación quedarán en situación de fuera de ordenación, en los términos y con los efectos que los propios Planes dispongan.
Cuando las construcciones, edificaciones e instalaciones en esta situación fueren incompatibles con la nueva ordenación por destinar, ésta, el suelo a uso y dominio público o quedar incluido en una nueva unidad de ejecución , no podrán realizarse en ellas obra alguna de consolidación, aumento de volumen, modernización o mejora que incremente su valor de expropiación, sino sólo las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, seguridad y ornato del inmueble, sin perjuicio de la continuación o implantación de usos que no exijan obras no autorizables. En los restantes casos podrán realizarse además, las obras de reforma o adaptación al planeamiento que en cada caso se determinen.
3. La entrada en vigor de los Planes llevará consigo la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los terrenos y edificios correspondientes y legitimará, en consecuencia, la utilización de la expropiación forzosa para la obtención de los terrenos por la ejecución de las obras en ellos previstas y para la eliminación de las situaciones incompatibles con sus determinaciones.
Artículo 35
Suspensión cautelar de los Planes
1. A los efectos de elaboración, formación, tramitación y aprobación de todo tipo de planes urbanísticos y de sus modificaciones o revisiones, podrá suspenderse por acuerdo del Pleno municipal la realización de actos de uso del suelo, de parcelación y de construcción. El acuerdo señalará las áreas afectadas por la suspensión y tendrá una duración máxima de un año.
2. La aprobación inicial de un proyecto de Plan urbanístico o de su modificación o revisión podrá comportar dicha suspensión si se acuerda por el Pleno municipal. El periodo de vigencia total, continua o discontinua, de la medida cautelar no podrá exceder de un año, que podrá ser ampliable otro año cuando dentro de aquél se hubiere completado el periodo de información pública, salvo lo dispuesto en el apartado siguiente.
3. La duración máxima de las suspensiones acordadas al amparo de los dos apartados anteriores no podrá ser superior a 2 años.
4. No será posible acordar nuevas suspensiones en la misma zona por idéntica finalidad hasta que transcurrieren 5 años, contados a partir del término de la suspensión.
5. El Gobierno de la Comunidad de Madrid en el caso de Planes Generales de municipios de 50.000 ó más habitantes y el Consejero competente en materia de urbanismo en los restantes supuestos, podrán suspender cualquier Plan urbanístico en todo o en parte de su contenido y ámbito territorial, previa audiencia del Municipio o Municipios afectados, a fin de proceder a su revisión o modificación cuando la ejecución del mismo afecte negativamente al interés regional.
6. El acuerdo de suspensión se adoptará por el plazo y con los efectos señalados en el número 1 de este artículo y deberá ser publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, en uno de los diarios de mayor circulación de la región, y en la página web de la Consejería competente en materia urbanística.
En el mismo acuerdo de suspensión deberá establecerse un plazo para que se lleve a cabo la revisión o modificación del planeamiento afectado por la suspensión.
7. En el plazo máximo de 6 meses desde el acuerdo de suspensión, el órgano que dispuso la suspensión dictará las normas de ordenación aplicables transitoriamente en sustitución de las suspendidas. La aprobación de estas normas transitorias exigirá la previa audiencia del Municipio o Municipios afectados y el sometimiento a información pública.
CAPÍTULO IV
NORMAS, INSTRUCCIONES, ORDENANZAS Y REGISTRO RBANÍSTICO
Artículo 36
Normas reglamentarias generales e Instrucciones técnicas de planeamiento.
1. El Consejo de Gobierno, a propuesta del Consejero competente en materia de urbanismo, podrá aprobar por Decreto, para todo el territorio de la Comunidad o para una parte del mismo, Normas de general aplicación que establezcan requisitos mínimos de calidad, sustantivos y formales, de los instrumentos de planeamiento, estándares mínimos de suelo para dotaciones públicas, características técnicas de las obras de urbanización y reglas de normalización de la representación formal de la información urbanística, de la cartografía, de los Planos y de la Normativa.
2. El Consejero competente en materia de urbanismo podrá aprobar, mediante Orden:
a) Instrucciones técnicas de planeamiento, comprensivas de una normativa modelo para la solución técnica de los problemas urbanísticos más comunes o recurrentes, un catálogo de los conceptos de empleo más usual en el planeamiento urbanístico, criterios de medición y cálculo de los diferentes parámetros urbanísticos, así como de cuantas otras cuestiones precisen de orientación técnica en esta materia. Tendrán carácter vinculante siempre que no condicionen la potestad de planeamiento ni el modelo urbanístico de cada municipio.
b) Ordenanzas tipo, con carácter orientativo y eventualmente subsidiarias de las Ordenanzas municipales.
Artículo 37
Ordenanzas municipales.
1. Las Ordenanzas municipales de urbanización, construcción, edificación e instalaciones, regularán todos los aspectos, incluidos los morfológicos y estéticos, relativos a los proyectos, a su ejecución material y control de calidad, a la recepción y mantenimiento de las obras y servicios de urbanización, así como los relativos a la seguridad, funcionalidad, economía, armonía y equilibrio medioambiental, estética, ornato, calidad, conservación y condiciones de los proyectos de construcción, edificación o reforma de edificios e instalaciones cuya regulación no esté reservada al planeamiento urbanístico.
2. La aprobación, publicación y entrada en vigor de las Ordenanzas municipales se producirá de conformidad con lo dispuesto en la legislación de régimen local.
Artículo 38
Registro urbanístico.
1. La Consejería competente en materia de urbanismo creará, custodiará y mantendrá permanentemente actualizado el Registro urbanístico de Planes, Ordenanzas, Normas, Instrucciones, Convenios, Instrumentos de ejecución y Entidades urbanísticas, mediante soportes, medios y aplicaciones electrónicas, informáticas y telemáticas que podrán ser consultados a través del sitio web de la Consejería, a cuyos efectos los Ayuntamientos, deberán remitirle a la Consejería los acuerdos y los documentos del expediente en soporte digital, diligenciados mediante firma electrónica de los Planes, Ordenanzas y Convenios que hayan sido aprobados o no definitivamente por la Comunidad de Madrid y de todos los documentos e instrumentos de ejecución del planeamiento.
2. El acceso al Registro urbanístico será público y las certificaciones, que expida el funcionario encargado de su llevanza, darán fe de lo que en él conste.
TÍTULO III
EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO
CAPÍTULO I
PRESUPUESTOS LEGALES DE EJECUCIÓN
Artículo 39
Condiciones para la ejecución.
1. El comienzo de la ejecución del planeamiento, requerirá la aprobación previa o simultánea del planeamiento urbanístico que contenga la ordenación pormenorizada.
2. La ejecución se llevará a efecto:
A) De forma integrada mediante la delimitación de la correspondiente unidad de ejecución y fijación del sistema de ejecución
B) Con actuaciones aisladas exclusivamente con las finalidades siguientes:
a) Para la obtención de suelo, construcción y puesta en servicio de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos de las Administraciones públicas.
b) Para la ejecución de obras públicas ordinarias recogidas en el artículo 73.
c) Para la edificación en suelo urbano consolidado, incluso cuando se requieran obras accesorias de urbanización, para dotar a las parcelas de la condición de solar.
Artículo 40
Proyectos técnicos de ejecución material.
1. Cuando la ejecución del planeamiento implique la realización de obras de urbanización será necesaria la aprobación previa del correspondiente Proyecto de urbanización, instrumento que tiene por objeto definir técnica y económicamente la organización de las obras precisas para la ejecución material de:
a) La ordenación pormenorizada establecida por el planeamiento urbanístico en cada unidad de ejecución, en actuaciones integradas.
b) Los elementos de las redes públicas y las determinaciones estructurantes del planeamiento general o especial, salvo que fuera suficiente su ejecución a partir de las determinaciones del Plan General y sin perjuicio de los que resulten con igual finalidad de los Proyectos de obras en ejecución del planeamiento aplicable.
Los Proyectos de urbanización no podrán contener ni modificar determinaciones propias del planeamiento urbanístico, ni de la equidistribución, deberán estar autorizados por técnico con habilitación legal adecuada y definir las obras que comprendan con la precisión suficiente, de forma tal que puedan ser llevadas a cabo bajo la dirección de técnico distinto del autor del proyecto. Podrán ser formulados por el que desarrolle la ejecución o por la Administración.
2. Los Proyectos de urbanización pueden tramitarse conjuntamente con el planeamiento urbanístico, si bien los actos de aprobación quedarán sujetos a lo que resulte de la aprobación del planeamiento. En otro caso, una vez aprobado el Plan que contenga la ordenación pormenorizada, se tramitarán mediante aprobación inicial por el Alcalde, información pública, y aprobación definitiva por el Alcalde en el plazo máximo de 3 meses contados desde la entrada en el registro municipal del Proyecto, al cabo del cual se entenderán aprobados por silencio administrativo los Proyectos de iniciativa particular.
3. Se entiende por Anteproyecto de urbanización, a los efectos de esta Ley, el documento que contenga los esquemas de las infraestructuras locales de urbanización y sus conexiones con las generales, las características básicas de todas las obras de urbanización que correspondan, así como un presupuesto económico aproximado de su ejecución material.
4. La ejecución del planeamiento mediante actuaciones no integradas, actos de uso del suelo y actuaciones edificatorias, requerirá la formulación y aprobación administrativa, previa o simultánea, de los correspondientes Proyectos técnicos de infraestructuras, equipamientos y servicios y de obras públicas ordinarias, de construcción, edificación, instalación o rehabilitación, en los supuestos previstos en la presente Ley.
5. En todo caso, los Proyectos técnicos a que se refiere el número anterior, según sea su objeto específico, cumplirán lo dispuesto en el Título IV de la presente Ley, respecto a los actos de parcelación, uso del suelo y edificación.
CAPÍTULO II
DISTRIBUCIÓN EQUITATIVA DE BENEFICIOS Y CARGAS
Sección 1ª
Áreas de Reparto
Artículo 41
Concepto, delimitación y aprovechamientos urbanísticos.
1. Las áreas de reparto son los ámbitos territoriales, continuos o discontinuos, delimitados por el planeamiento general en los suelos urbano no consolidado, urbanizable y rústico transformable, dentro de los cuales se equidistribuyen entre los propietarios de suelo y entre éstos y la Administración, los aprovechamientos urbanísticos lucrativos establecidos por el planeamiento general.
2. El Plan General incluirá todo el suelo urbano no consolidado en áreas de reparto. Cada sector constituirá un área de reparto y en el supuesto de que no se delimiten sectores, cada unidad de ejecución constituirá un área de reparto. La distribución del suelo de las redes públicas no obtenidas, que se incluyan en cada área de reparto, tratará de disminuir las diferencias entre los aprovechamientos unitarios de reparto de las áreas.
3. El Plan General incluirá todo el suelo urbanizable y el de las redes públicas incluidas o adscritas a los sectores para su obtención, en una única área de reparto.
4. El suelo de cada sector y de las redes públicas incluidas o adscritas al mismo para su obtención, resultante de cada Plan de Sector, constituirá un área de reparto independiente.
5. A cada área de reparto le corresponderá un aprovechamiento unitario de reparto, que será la base para la equidistribución de todas las actuaciones de ejecución incluidas en dicha área.
a) El aprovechamiento unitario de reparto será el cociente de dividir la suma de los aprovechamientos urbanísticos lucrativos, establecidos por el planeamiento general en el área de reparto, una vez homogeneizados respecto al uso dominante o característico en el área de reparto, entre la superficie total de suelo del área de reparto, descontada la de las redes públicas ya obtenidas que se mantengan como tales en el Plan.
b) Para que el aprovechamiento unitario pueda expresarse por referencia al uso y, en su caso, tipología edificatoria característicos, el Plan General fijará justificadamente los coeficientes de ponderación relativa entre dicho uso y en su caso tipología, al que se le asignará el valor de la unidad, y los restantes, entre los que siempre se diferenciará el uso de las viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, a los que corresponderán valores superiores o inferiores, en función de los valores de repercusión del suelo de cada uno de los usos en el área de reparto.
6. El aprovechamiento unitario que resulte en el área de reparto de cada Plan de Sector no será superior al del área de reparto del suelo urbanizable.
Artículo 42
Equilibrado de los sectores de suelo urbanizable
El aprovechamiento lucrativo que corresponde a los propietarios de cada sector de suelo urbanizable se equilibrará por el Plan General respecto del que resulte de multiplicar su superficie por el aprovechamiento unitario de reparto del suelo urbanizable de la siguiente forma:
a) Si es mayor habrá de incorporarse al sector la superficie de redes públicas no obtenidas necesaria para igualar ambos valores, o bien se asignarán a la Administración actuante los excesos de aprovechamiento que los dedicará a compensar a los sectores deficitarios comprendidos en la letra b) siguiente.
b) Si es menor, el Ayuntamiento aportará al sector el aprovechamiento lucrativo proveniente de los sectores excedentarios equivalente al valor del defecto de aprovechamiento del sector.
c) Si es igual, se considerará que el sector cumple la exigencia de equilibrado.
Sección 2ª
Reparcelación
Artículo 43
Disposiciones generales.
1. Se entiende por reparcelación la transformación, con finalidad equidistributiva, de las fincas afectadas por una actuación urbanística y de los derechos sobre ellas para adaptar unas y otros a las determinaciones del planeamiento urbanístico.
2. El suelo objeto de reparcelación será la unidad de ejecución, incluidos, en su caso, los terrenos de redes públicas adscritos cuya delimitación coloca los terrenos en situación de reparcelación, con prohibición de ejecutar la urbanización y de otorgamiento de licencias de parcelación, edificación y cambio de uso hasta que la reparcelación sea firme en vía administrativa.
3. Procederá la reparcelación para alcanzar cualquiera de las siguientes finalidades:
a) La regularización de las fincas existentes.
b) La distribución equitativa de los beneficios y las cargas derivados de la ordenación urbanística y de su ejecución.
c) La localización de la edificabilidad en suelo edificable conforme al planeamiento.
d) La adjudicación a la Administración de los terrenos de cesión a título gratuito y de las fincas resultantes constitutivas de parcelas o solares.
e) La adjudicación de fincas resultantes, entre los propietarios de la unidad, en función de su participación y de acuerdo con el sistema de ejecución aplicado.
f) La subrogación, en el patrimonio de los propietarios, de las fincas iniciales por fincas resultantes de la ejecución, constitutivas de parcelas o solares, o de valor económico sustitutorio.
g) La adjudicación al Urbanizador de los solares que, en su caso, perciba como retribución.
4. No obstante, en las actuaciones aisladas o integradas, cuya ejecución corresponde a un único sujeto, podrá sustituirse la reparcelación por un convenio entre aquél y la Administración actuante.
5. La reparcelación podrá llevarse a cabo de forma voluntaria o forzosa. Si bien la reparcelación voluntaria gozará de preferencia, será forzosa cuando el Municipio la imponga, de oficio o a instancia de parte, para el cumplimiento forzoso de alguno de los fines previstos en el apartado 3 de este precepto. En todo caso, el carácter voluntario o forzoso de la reparcelación no afecta al requisito de equitativa distribución de beneficios y cargas.
Artículo 44
Criterios.
1. La reparcelación deberá ajustarse a los siguientes criterios:
a) Para la valoración de los bienes y derechos aportados se aplicarán, en defecto de los establecidos de forma voluntaria, los criterios previstos por la legislación general pertinente.
b) Los criterios establecidos de forma voluntaria deben adoptarse por unanimidad y no podrán ser contrarios a la Ley, a la ordenación urbanística, al principio de distribución equitativa de beneficios y cargas, ni lesivos de derechos de terceros o del interés público.
c) El aprovechamiento correspondiente a cada adjudicatario en las fincas resultantes habrá de ser directamente proporcional a la superficie de suelo aportada, salvo en el suelo urbano que haya sido reparcelado con anterioridad en el que será proporcional a su valor, en ambos casos, salvo que por acuerdo unánime se aplique otro criterio de valoración de los terrenos aportados.
d) Las fincas resultantes se valorarán con criterios objetivos y generales para toda la unidad de ejecución, con arreglo a su aprovechamiento y situación.
e) Se procurará, siempre que sea posible, que las fincas adjudicadas estén situadas en el mismo o en un lugar próximo al de las antiguas propiedades de los mismos titulares.
f) Cuando la cuantía del derecho de un propietario afectado por la reparcelación no alcance la necesaria para la adjudicación de una finca independiente, el derecho del adjudicatario podrá satisfacerse en dinero.
g) La adjudicación se producirá, en todo caso, a favor del propietario de fincas en las que existan construcciones compatibles con el planeamiento en ejecución. Los posibles excesos en la adjudicación resultante se compensarán en metálico por el propietario.
h) Caso de ser necesaria la desaparición de construcciones, instalaciones, plantaciones, usos, derechos de arrendamiento y cualesquiera otros existentes, será indemnizable su valor conforme los criterios previstos en la legislación general.
i) Será indemnizable el valor de las plantaciones, instalaciones, construcciones, usos, derechos de arrendamiento y cualesquiera otros existentes.
2. La adjudicación de fincas se producirá, con arreglo a los criterios señalados en el número anterior, en cualquiera de los siguientes términos:
a) La superficie de suelo precisa para servir de soporte al entero aprovechamiento a que tenga derecho el propietario, quedando afecta al pago de las cargas de urbanización.
b) La superficie de suelo precisa para servir de soporte a la parte del aprovechamiento que le quede al propietario, una vez deducido el correspondiente al valor de las cargas de urbanización.
Artículo 45
Procedimiento.
1. El procedimiento de aprobación de la reparcelación se ajustará a las siguientes reglas:
a) Acreditación de la titularidad y situación de las fincas iniciales mediante certificación del Registro de la Propiedad de dominio y cargas, o, en caso de falta de inscripción, mediante cualquier título válido en derecho.
b) Información pública.
c) Audiencia por plazo de un mes, sin necesidad de nueva información pública, de los titulares no tenidos en cuenta en la elaboración del proyecto de reparcelación y de aquéllos que resulten afectados por modificaciones acordadas tras el período de información pública.
d) Aprobación, cuando sea a iniciativa privada, dentro del plazo máximo de 3 meses desde la presentación de la totalidad de la documentación completa exigible o de la subsanación de deficiencias. El requerimiento para la subsanación sólo podrá efectuarse por una sola vez. Transcurrido el plazo sin contestación, la reparcelación se entenderá aprobada por silencio administrativo si se hubiere producido la información pública.
e) Transcurrido el plazo sin información pública, la Consejería competente en materia de urbanismo actuará por subrogación cuando así se solicite por algún interesado, entendiéndose aprobado el Proyecto, por silencio administrativo, por el transcurso de 3 meses contados a partir de la fecha de la subrogación o desde que se presente la documentación completa en el registro de la Consejería.
2. La inscripción de los actos de aprobación definitiva de la reparcelación, expresos o presuntos, una vez sean firmes en vía administrativa, se efectuará según los títulos y circunstancias establecidas por la Ley Hipotecaria y sus Reglamentos de aplicación, así como según lo dispuesto por la legislación de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas.
Artículo 46 Reparcelación económica.
1. La reparcelación podrá ser económica en los siguientes supuestos:
a) Cuando las circunstancias de edificación, construcción o de índole similar concurrentes en la unidad de ejecución hagan impracticable o de muy difícil realización la reparcelación material en todo o en al menos el 20 por ciento de la superficie total de aquélla.
b) Cuando aun no concurriendo estas circunstancias, así lo acepten los propietarios que representen al menos el 50 por ciento de la superficie total de la unidad de ejecución.
2. La reparcelación económica se limitará a establecer las indemnizaciones sustitutorias, las rectificaciones en la configuración y linderos de las fincas iniciales, las adjudicaciones que procedan en favor de sus beneficiarios, incluida la Administración urbanística, y a redistribuir los terrenos en que proceda la reparcelación material.
Sección 3ª
Obtención del suelo y ejecución de las redes públicas
Artículo 47
Condiciones generales respecto a la obtención de suelo público.
Los terrenos que el planeamiento prevé como redes públicas supramunicipales, generales o locales se obtendrán por cualquier forma de adquisición de la propiedad por la Administración actuante, y en especial, por expropiación forzosa o por alguno de los siguientes procedimientos:
a) Mediante cesión obligatoria, sólo cuando formen parte de una unidad de ejecución y según lo dispuesto en el artículo siguiente.
b) Mediante ocupación directa.
Artículo 48
Obtención y urbanización de los terrenos destinados a las redes públicas en actuaciones integradas
1. El suelo de redes públicas supramunicipales y generales incluido o adscrito a unidades de ejecución deberá ser cedido gratuitamente a la Comunidad de Madrid y al Municipio respectivamente, libre de cargas y sin urbanizar, salvo aquellos casos para los que el planeamiento imponga en suelos urbanizable o rústico transformable, la ejecución de conexiones o ampliación o refuerzo de las redes públicas generales con cargo a la actuación.
2. El suelo de redes públicas locales incluido en unidades de ejecución deberá ser cedido gratuitamente, al Municipio, urbanizado y libre de cargas.
Artículo 49
Ocupación directa para la obtención del suelo destinado a redes públicas
1. La obtención para el dominio público de terrenos de redes públicas puede hacerse mediante el reconocimiento a su titular del derecho a integrarse voluntariamente en una unidad de ejecución, en la que el aprovechamiento lucrativo establecido por el planeamiento exceda del que corresponde a los propietarios de la misma.
2. La ocupación directa de un terreno requiere acuerdo con el propietario, que esté determinado el aprovechamiento que le corresponda, y aprobada la delimitación de la unidad de ejecución en la que éste haya de integrarse.
Artículo 50
Expropiación forzosa de los terrenos destinados a redes públicas.
1. La expropiación del suelo destinado a redes públicas deberá tener lugar dentro de los 4 años siguientes a la aprobación definitiva del planeamiento urbanístico que legitime la ejecución.
2. Transcurrido el plazo previsto, sin que la expropiación haya tenido lugar, el propietario afectado o sus causahabientes podrán interesar de la Administración competente la incoación del procedimiento expropiatorio, acompañando hoja de aprecio de los bienes afectados. Si 3 meses después de dicha solicitud la incoación no se hubiera producido, se entenderá iniciado el procedimiento por ministerio de la Ley, pudiendo el propietario o sus causahabientes dirigirse directamente al Jurado de Expropiación a los efectos de la fijación definitiva del justiprecio en vía administrativa. El Jurado deberá reclamar al Ayuntamiento el expediente correspondiente.
Sección 4ª
Obras y cargas de urbanización
Artículo 51
Obras y cargas de urbanización.
1. La ejecución del planeamiento urbanístico en una unidad de ejecución impone legalmente a la propiedad del suelo, con carácter real, el deber de sufragar a su cargo los costes de las obras de urbanización de los elementos de las redes públicas de carácter local.
2. Formarán parte de los costes de urbanización los siguientes conceptos:
a) Obras de infraestructuras de vialidad, galerías y canalizaciones que deban construirse en el subsuelo de las vías públicas para todo tipo de servicios públicos de carácter local.
b) Obras de infraestructuras de saneamiento separativo de aguas residuales y pluviales.
c) Obras de infraestructuras para la distribución domiciliaria de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios.
d) Obras de infraestructuras para el suministro de energía eléctrica y de alumbrado público.
e) Obras de jardinería y arbolado, así como de amueblamiento necesario para el uso y disfrute de zonas verdes y espacios libres.
f) Las indemnizaciones que procedan a favor de propietarios o titulares de derechos que resulten extinguidos por incompatibilidad con el Plan que se ejecuta, incluidos los de arrendamiento, de edificios y construcciones que deban ser demolidos con motivo de la ejecución del planeamiento, de plantaciones, obras e instalaciones que deban desaparecer por resultar incompatibles con éste, así como el derecho a realojamiento cuando exista beneficiario de la expropiación.
g) En suelo urbanizable y rústico transformable, las obras de infraestructuras y de urbanización exteriores a la unidad de ejecución que sean precisas, así como la ampliación y refuerzo de las existentes si fuese necesario.
h) El coste de redacción del planeamiento de ordenación pormenorizada, los del Proyecto y dirección de obras de urbanización y el de los anuncios preceptivos en la tramitación administrativa.
i) Los gastos del proyecto de reparcelación o compensación y de gestión del sistema de ejecución.
3. En todo caso, los gastos de las instalaciones y obras necesarias para el suministro y servicios energéticos, de telecomunicación o nuevas tecnologías, de sectores liberalizados por la legislación estatal, incluidos, en su caso, los de aducción, depuración y saneamiento, así como los de recogida, tratamiento y valorización de residuos, corresponden a las empresas concesionarias o titulares de los servicios. Los propietarios de suelo o el Urbanizador tendrán derecho a ser reintegrados, por las concesionarias o titulares de los servicios, de los gastos anticipados por estos conceptos.
CAPITULO III
EJECUCIÓN MEDIANTE ACTUACIONES INTEGRADAS
Sección 1ª
Unidades de ejecución
Artículo 52
Unidades de ejecución: concepto y requisitos.
1. Unidades de ejecución son los suelos acotados en el interior de los sectores que se delimitan para llevar a cabo la ejecución del planeamiento bajo la modalidad de actuación integrada y a través de los sistemas de ejecución.
2. La unidad de ejecución cumplirá los siguientes requisitos:
a) Formará un espacio cerrado continuo o discontinuo.
b) Todos los terrenos que comprenda pertenecerán al mismo sector.
c) En caso de existir más de una unidad de ejecución en un mismo sector, las diferencias entre los aprovechamientos lucrativos, expresados por cada metro cuadrado de suelo, y también entre el importe de las cargas derivadas de la ordenación de cada una de ellas, expresado por cada metro cuadrado edificable, no podrá ser superior al 15 por ciento.
d) Asegurará su idoneidad técnica y viabilidad económica, así como su capacidad para garantizar el realojo de los ocupantes legítimos de inmuebles que tengan derecho legalmente al mismo.
Artículo 53
Delimitación de las unidades de ejecución
1. La delimitación de unidades de ejecución y fijación de los sistemas de actuación, puede formar parte de cualquier instrumento de planeamiento que contenga la ordenación pormenorizada.
2. En el supuesto de no estar contenida en el planeamiento, el proyecto de delimitación o, en su caso, de modificación de la delimitación vigente, se someterá al procedimiento aprobatorio, subrogación, plazos máximos y silencio establecidos en esta Ley para los Estudios de Detalle, si bien el acuerdo de aprobación inicial de la delimitación deberá notificarse a los propietarios y titulares de derechos afectados, durante el periodo de información pública.
3. El mismo procedimiento es aplicable a la modificación de la delimitación de unidades de ejecución o fijación del sistema de ejecución incluidos en el planeamiento.
Sección 2ª
Sistemas de ejecución
Artículo 54
Sistemas de ejecución del planeamiento
1. La ejecución del planeamiento en cada unidad de ejecución se realizará por uno de los sistemas siguientes, por orden de prioridad:
a) Compensación.
b) Concurso.
c) Expropiación forzosa.
2. Cualquiera que sea el sistema elegido, corresponde a la Administración la titularidad de las potestades públicas necesarias para la ejecución.
Artículo 55 Disposiciones generales del sistema de Compensación: Entidades gestoras.
1. Los propietarios que agrupen y acrediten más del 50 por ciento de la superficie de los terrenos de una unidad de ejecución y, en su caso terrenos adscritos para redes públicas, podrán constituir una Entidad gestora con las finalidades siguientes:
a) Presentar a tramitación y aprobación municipal los Estatutos y Bases de actuación de la futura Junta de compensación, con la relación de todos los propietarios y fincas inscritas en el Registro de la Propiedad.
b) Concurrir a la presentación de Programas de actuación y presentar alternativas para adquirir la condición de Urbanizador.
c) Presentar propuestas de Convenios urbanísticos.
2. Las Entidades gestoras son entidades de Derecho público de adscripción voluntaria que se rigen por sus propios Estatutos. Se inscribirán en el Registro urbanístico de la Consejería competente en materia de urbanismo, desde cuyo momento adquieren personalidad jurídica referida a sus fines temporales y propios. La constitución de la Junta de compensación conllevará la extinción forzosa de la Entidad gestora.
3. Las Entidades gestoras en su constitución o en cualquier otro momento posterior, podrán incorporar a empresas urbanizadoras como miembros de pleno derecho.
4. La incorporación a una Entidad gestora no implica la prestación de consentimiento de sus miembros, aunque exista acuerdo mayoritario, a los Convenios que se pudieran suscribir, ni al contenido de las Bases y Estatutos que se presenten.
5. Los propietarios de suelos urbano no consolidado y urbanizable que no cuente con ordenación pormenorizada, cuando representen más del 50 por ciento de la superficie del sector o los constituidos en Entidad gestora, podrán presentar el Plan Parcial en el Ayuntamiento para su tramitación, en el plazo señalado en los artículos 7.2 y 10.3. En el suelo rústico transformable, los propietarios podrán ejercer su derecho a consulta y posterior presentación del Plan de Sector y, en su caso, Plan Parcial.
6. La Entidad gestora, cuando el suelo cuente con ordenación pormenorizada, podrá instar del Ayuntamiento durante el plazo de un año, desde la vigencia de esta Ley o del plan, la aprobación de los Estatutos y Bases. En caso contrario se establecerá otro sistema de ejecución.
Sección 3ª
Sistema de Compensación
Artículo 56
Gestión privada mediante Junta de compensación
1. Aprobados los Estatutos y Bases por el Ayuntamiento, la constitución de la Junta de compensación se instrumentará mediante escritura pública a la que se incorporarán dichos documentos, utilizándose la escritura de adhesión para la incorporación de los propietarios.
2. El acuerdo de constitución se comunicará a todos los propietarios no incorporados a la Junta para que en el plazo de un mes puedan pedir la expropiación forzosa, de la que será beneficiaria la Junta. Los propietarios que no solicitaran en este trámite la adhesión ni la expropiación quedarán vinculados obligatoriamente al resultado de la ejecución del Plan, de la compensación y a las obligaciones correspondientes. La contribución de estos propietarios a los costes de urbanización se realizará mediante la cesión de suelo a la Junta de compensación a través del Proyecto de compensación.
3. La Junta tiene la condición de Urbanizador en sus relaciones con los propietarios no incorporados a aquella, cuando no opten por la expropiación.
4. La constitución de la Junta de compensación supone:
a) Integrar a los propietarios de la unidad y, en su caso, de las redes públicas exteriores que ejercen sus derechos en la unidad, cuyos terrenos representen más del 50 por ciento de la superficie total del conjunto, además de, en su caso, empresas urbanizadoras, que se integrarán, también, como miembros de pleno derecho de las Juntas.
b) Inscribirse en el Registro urbanístico de la Consejería competente en materia de urbanismo en el plazo de un mes. La inscripción sólo podrá ser denegada por incumplimiento de los requisitos legales. El silencio administrativo tendrá carácter positivo.
5. Una vez inscrita la Junta de compensación en el Registro urbanístico adquiere personalidad jurídica propia, naturaleza administrativa y plena capacidad de obrar para el cumplimiento de sus fines legales y estatutarios, entre ellos la ejecución directa del planeamiento, a través, en su caso, de las empresas urbanizadoras integradas en la Junta.
6. Cuando se trate de propietario único o se acredite la disponibilidad de todos los terrenos, el Proyecto de compensación se podrá formular en forma directa y la constitución de la Junta podrá ser sustituida por una propuesta de Convenio urbanístico.
7. Constituida la Junta de compensación ésta formulará el Proyecto de compensación, con las determinaciones y criterios previstos en esta Ley para la reparcelación, dará audiencia por un mes a los propietarios miembros de la Junta y demás titulares de derechos, así como a los no incorporados y lo aprobará con el voto favorable de los que representen, al menos, la mitad de las cuotas de participación.
Artículo 57
Aprobación municipal del Proyecto de compensación: Procedimiento y efectos
Presentado el Proyecto de compensación a la Administración municipal, tras el informe de los servicios técnicos municipales o de una Entidad certificante, el Alcalde procederá a su aprobación dentro del plazo de 3 meses, salvo que no se ajustara a la ordenación o infringiera otras Normas legales. Transcurrido el plazo la aprobación se entenderá otorgada por silencio administrativo.
Artículo 58 Garantía y responsabilidad de la Junta
1. La Junta de compensación, así como en su caso, el propietario único, son responsables ante la Administración urbanística actuante, de la efectiva gestión urbanística de la unidad de ejecución y, por lo mismo, del cumplimiento de los deberes de equidistribución, cesión y completa urbanización, y a tales efectos tiene la obligación de constituir garantía, previa al inicio de las obras de urbanización, por importe del 10 por ciento del presupuesto de ejecución material de las mismas.
2. El incumplimiento por la Junta de compensación de sus obligaciones legales y estatutarias en orden a la efectiva urbanización y gestión urbanística de la unidad de ejecución y sin perjuicio de las responsabilidades que a título individual sean exigibles a las personas integrantes de sus órganos de gobierno y administración, dará lugar a la incautación por la Administración actuante de las garantías constituidas por aquella y a la declaración, previa audiencia de los interesados, de la extinción del sistema de Compensación, que será sustituido por el de Concurso o Expropiación , según determine la Administración actuante en atención a los intereses concurrentes en la ejecución del planeamiento urbanístico.
Artículo 59
Desarrollo del sistema de Compensación
1. La Junta tiene, para el cumplimiento de sus fines estatutarios, la facultad fiduciaria de disposición de las fincas aportadas a la compensación urbanística.
2. En el órgano superior de gobierno y administración de la Junta se integrará un representante de la Administración urbanística actuante con voz y sin voto.
3. Constituida la Junta de compensación, todas las fincas y terrenos comprendidos en la unidad de ejecución quedarán directamente afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema, incluso con afección real de los terrenos al pago de los costes de obras y cargas de urbanización.
4. En caso de falta de pago de cuotas de urbanización, la Junta de compensación podrá exigir de la Administración urbanística actuante la aplicación del procedimiento administrativo de apremio, sin perjuicio del ejercicio de la facultad expropiatoria, o del cobro en solares en los términos previstos en los Estatutos o Bases, y de la afección real de los terrenos.
5. Los actos y acuerdos adoptados por los órganos de gobierno de la Junta de compensación sujetos a Derecho administrativo podrán impugnarse mediante la interposición de recurso de alzada ante la Administración urbanística actuante cuya resolución pondrá fin a la vía administrativa.
Sección 4ª
Sistema de Concurso
Artículo 60
Gestión mediante Concurso
1. La ejecución del planeamiento en suelos urbano no consolidado y urbanizable, incluyendo en su caso la formulación del Plan Parcial, se podrá llevar a cabo mediante Concurso, cuando haya transcurrido el plazo previsto en los artículos 7.2 y 10.3.
2. Podrá ser Urbanizador:
a) La Administración municipal directamente o a través de una Entidad mercantil de capital mayoritariamente público o de un consorcio.
b) Cualquier persona física o jurídica, pública o privada, sea o no propietaria de terrenos, a la que se le adjudique la ejecución en concurso público.
3. El Pliego de condiciones-tipo, regulador de la condición de Urbanizador, se formulará por el Ayuntamiento y, en su defecto, se aplicará el formulado por el Consejero competente en materia de urbanismo.
4. La ejecución podrá instrumentarse mediante la aprobación municipal de un Programa de actuación, cuya gestión corresponderá al Urbanizador adjudicatario del Concurso público.
Artículo 61
Presentación del Programa de actuación. Requisitos de los solicitantes.
1. Pueden presentar Programas las Entidades gestoras y cualesquiera otras personas físicas o jurídicas con capacidad de obrar, siempre que presten las garantías exigidas en esta Ley, no incurran en alguna prohibición de contratar con la Administración, de las previstas en la legislación vigente, y no se hubiere presentado iniciativa por propietarios que representen al menos el 50 por ciento de la superficie de suelo para actuar por el sistema de Compensación.
2. Cuando la cuantía de las obras de urbanización supere la prevista en la Directiva Europea del contrato de obras, o en la legislación de contratos, se exigirán los requisitos de solvencia técnica y profesional previstos para este contrato en la legislación general, lo que no será aplicable cuando se trate de una Entidad gestora de la que forme parte una empresa urbanizadora integrada en la misma, como miembro de pleno derecho, desde su constitución.
Artículo 62
Contenido del Programa de actuación.
1. El Programa contendrá una alternativa técnica constituida por los siguientes documentos:
a) Memoria justificativa de la viabilidad técnica y jurídica de la actuación.
b) En su caso, propuesta de Plan Parcial.
c) Unidad o unidades de ejecución que comprende, delimita o modifica.
d) Anteproyecto de urbanización.
2. Junto al Programa, y en sobre cerrado, se presentará una oferta económica con el siguiente contenido:
a) Previsión de los gastos de urbanización, presupuesto de ejecución material y costes de los proyectos y dirección de obra.
b) Relaciones entre el concursante a Urbanizador y los propietarios y, en su caso, los acuerdos alcanzados sobre disponibilidad de terrenos y pago de cuotas de urbanización. Voluntariamente se puede presentar una propuesta de compra a los propietarios con precio definido y garantizado.
c) La retribución del Urbanizador por la gestión y urbanización.
d) La garantía definitiva que prestará el Urbanizador, correspondiente al 10 por ciento del presupuesto de ejecución material de las obras.
e) Criterios de cesión de aprovechamiento al Urbanizador por los propietarios, en el caso de renuncia al pago de cuotas de urbanización.
f) Plazo de ejecución del Programa, que no podrá ser superior a 3 años desde su aprobación.
g) Otros compromisos asumidos por el Urbanizador a su costa, en su caso.
Artículo 63
Iniciación del procedimiento de selección
Presentada la propuesta, el Alcalde podrá denegar la tramitación por razones de legalidad o por haberse presentado iniciativa por propietarios que representen al menos al 50 por ciento de la superficie de suelo para actuar por compensación o por propietario único o por no haber transcurrido el plazo de un año previsto para la viabilidad del Concurso. Si no se adopta el acuerdo transcurrido un mes desde la presentación, se estará a lo que dispone el artículo 32.3 sobre la subrogación de la Consejería competente en materia de urbanismo, que continuará con la tramitación.
Artículo 64
Ordenación e instrucción del procedimiento
1. El Programa se aprobará inicialmente por el Alcalde y se someterá a información pública, y cuando el gasto de la urbanización supere los 5.000.000 de Euros, de acuerdo con la Directiva 93/97 C.E, de 14 de junio, se remitirá a la Comisión Europea el anuncio de la apertura de la información. Se notificará personalmente a todos los afectados dicha apertura y cualquier interesado podrá proponer alternativas acompañadas de propuestas económicas, o exclusivamente propuestas económicas.
2. En caso de que dentro de los 10 primeros días de la información pública alguien manifieste su voluntad de presentar alternativa al Programa, acompañada de aval por importe de 12.000 Euros, el plazo quedará prorrogado por un mes y las alternativas presentadas se expondrán a información pública, para formular alegaciones y propuestas económicas por cualquier interesado.
3. El Ayuntamiento, una vez informadas las alegaciones, seleccionará la propuesta teniendo en cuenta los siguientes criterios:
a) Ámbito de la unidad o unidades de ejecución.
b) Idoneidad de la ordenación urbanística, si es pormenorizada o implica modificación de la vigente.
c) Calidad de la urbanización.
d) Incremento del suelo para la red de equipamientos públicos o de la edificabilidad para viviendas sometidas a protección pública.
e) Menor impacto o incidencia ambiental.
4. El Ayuntamiento podrá introducir modificaciones en la alternativa seleccionada antes de la adjudicación, siempre que no la altere sustancialmente. Si el Programa propone o el Ayuntamiento introduce modificaciones en el planeamiento que desarrolle que deban ser aprobadas por la Comunidad de Madrid, con su aprobación por ésta quedará definitivamente aprobado el Programa.
5. Una vez seleccionada la alternativa técnica, y en plazo no superior a 10 días, se procederá al acto público de apertura de plicas de las ofertas económicas presentadas al Proyecto de la alternativa seleccionada.
6. Informadas las ofertas, se procederá a la adjudicación eligiendo la mejor de acuerdo con el Pliego de condiciones, ponderando, al menos, los siguientes criterios:
a) Oferta en la que se produzca la mayor disponibilidad de terrenos. En el caso de que estén adheridos propietarios de más del 50 por ciento de la superficie de suelo tendrá carácter preferente.
b) Garantías y compromisos del Urbanizador.
c) La menor retribución del Urbanizador y el menor coste de ejecución material, tratándose de calidades similares.
7. Cuando la adjudicación no corresponda a quien presentó el primitivo Programa, éste podrá subrogarse en el lugar y puesto del adjudicatario, salvo en el supuesto de que éste se encuentre en la situación prevista en el apartado 6.a), con los mismos compromisos y garantías, presentando la solicitud en el Ayuntamiento dentro de los 10 días desde la notificación de la adjudicación.
8. La adjudicación del Concurso se notificará a todos los propietarios con la advertencia de que, en el plazo de 10 días, se deberá elegir la forma de pago de los costes de urbanización y de retribución al Urbanizador.
Artículo 65
Reintegro de gastos
La persona cuya alternativa técnica fuera seleccionada, a la que no se haga la adjudicación, tendrá derecho a exigir de la Administración, por cuenta del Urbanizador, el reintegro de los gastos debidamente justificados, con carácter previo al otorgamiento del contrato.
Artículo 66
El contrato: otorgamiento, naturaleza y cesión
1. Una vez adjudicado el Concurso se procederá al otorgamiento del contrato con la Administración, que regule las relaciones con el Urbanizador adjudicatario. Si como consecuencia de las modificaciones introducidas por la Administración quedaran afectados los intereses de los propietarios, deberán ser oídos previamente por plazo no inferior a 10 días. En todo caso, el contrato se notificará a todos los propietarios.
2. El de Concurso es un contrato administrativo especial de los definidos en el artículo 5.2.b) del texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, que se regirá por las Normas de la presente Ley y, en su defecto, por la Ley estatal.
3. La persona seleccionada podrá ceder a tercero la condición de Urbanizador adjudicatario, con autorización del Ayuntamiento, previa audiencia a los propietarios por 10 días, y siempre que se cumplan los restantes requisitos exigidos en la propia legislación de contratos.
Artículo 67
Modificación y resolución de la adjudicación del Programa
1. La Administración podrá modificar, por razones de interés público, las condiciones contratadas con el Urbanizador, debiendo compensarle cuando se afecte al equilibrio financiero.
2. Serán causas de resolución del contrato, sin perjuicio de las que pueda prever el Pliego de condiciones, las siguientes.
a) El incumplimiento injustificado del plazo para ejecutar la urbanización.
b) Las modificaciones que supongan alteraciones de, al menos, el 20 por ciento del presupuesto de ejecución material.
Artículo 68
Relaciones entre el Urbanizador, la Administración y los propietarios
1. El Urbanizador adjudicatario se obliga:
a) A instar de la Administración la aprobación del Proyecto de urbanización y de cuantos instrumentos urbanísticos sean necesarios para la ejecución del Programa, y la adopción de los actos administrativos precisos con la misma finalidad.
b) A la ejecución de la urbanización.
c) A cumplir a su costa los compromisos que hubiera asumido, que excedan de los deberes de los propietarios.
d) A informar trimestralmente a los propietarios de la ejecución del Programa.
2. Los propietarios tienen derecho a elegir la forma de pago de los costes de urbanización y de la retribución al Urbanizador y si no optan expresamente por retribuirle en metálico en el plazo establecido en el artículo 64.8 de esta Ley, se entenderá que aceptan el pago en solares, en los términos previstos en la aprobación del Programa.
El pago de las cuotas de urbanización queda garantizado por la afección real de los terrenos, sin perjuicio de que la Administración utilice el procedimiento de apremio.
Artículo 69
Facultades y obligaciones del Urbanizador
1. El Urbanizador tiene las siguientes facultades:
a) Someter a aprobación administrativa los Proyectos de urbanización y de reparcelación forzosa.
b) Exigir que los propietarios le paguen las cuotas de urbanización o le cedan solares, teniendo la consideración legal de Junta de compensación a los efectos registrales.
c) Proceder a la ocupación de los terrenos incorporados a la actuación, sujetos a reparcelación y necesarios para el desarrollo de las redes de infraestructuras, sin perjuicio del derecho de los propietarios y titulares de derechos afectados, a la indemnización por los daños causados por la ocupación, que se determinarán en el Proyecto de reparcelación.
d) Oponerse a la edificación hasta el pleno cumplimiento de las previsiones del Programa y de las condiciones legales, debiendo el titular de la parcela haber contribuido proporcionalmente a las cargas y garantizado ante la Administración el pago de los costes de urbanización pendientes.
2. El Urbanizador para percibir sus retribuciones debe asegurar, ante la Administración actuante, la conversión de las parcelas en solares:
a) Cuando la retribución sea en metálico debe prestar aval o fianza cada vez que exija una cuota y no podrá exigirlas mientras no esté justificada la realización y pago de las obras.
b) Cuando la retribución consista en adjudicación de solares la garantía consistirá en la afección de las fincas al deber de urbanizar, por lo que la resolución administrativa del contrato determinará que dichas fincas reviertan a sus primitivos dueños.
3. El Urbanizador será responsable de los daños causados a los propietarios o a otras personas, salvo cuando tuvieran su origen en una orden o condición impuesta por la Administración actuante.
4. El conjunto de derechos y deberes del urbanizador se extingue con el transcurso del plazo de ejecución del Programa.
Artículo 70
El Urbanizador de titularidad pública
La Administración municipal podrá, en cualquier momento, formular Programas de actuaciones integradas sometiendo la ejecución a concurso y admitiendo alternativas técnicas y ofertas económicas o reservarse la gestión directa, en cuyo caso el sistema tendrá las siguientes peculiaridades:
a) La propuesta de Programa se someterá a información pública y audiencia de los interesados.
b) La Administración proponente tendrá las mismas facultades y obligaciones que el Urbanizador privado.
c) La adjudicación de las obras de urbanización se regirá por la legislación general de contratación administrativa.
d) Los propietarios tendrán los mismos derechos que frente al Urbanizador privado.
Sección 5ª
Sistema de Expropiación
Artículo 71
Sistema de Expropiación
1. La Administración, cuando no existan iniciativas para actuar por los sistemas de Compensación o Concurso, podrá optar por la ejecución mediante el sistema de Expropiación para la urbanización de unidades de ejecución.
2. También podrá utilizarse este sistema cuando se hubiera declarado el incumplimiento en el de Compensación o se hubiera resuelto el contrato de urbanización en el de Concurso.
3. Excepcionalmente, podrá adoptarse el sistema de Expropiación en forma preferente cuando lo exijan razones de interés público, previa autorización por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid.
Artículo 72
Valoración y procedimiento de tasación conjunta
El justiprecio de los bienes y derechos se determinará mediante aplicación de los criterios establecidos por la legislación estatal, pudiendo seguir el procedimiento de tasación conjunta, en cuyo caso la aprobación del expediente implicará la declaración de urgencia de la ocupación de los bienes y derechos afectados, previo pago o depósito de la valoración establecida y sin perjuicio de su impugnación en vía contencioso-administrativa.
CAPÍTULO IV
OTRAS FORMAS DE EJECUCIÓN
Sección 1ª
Ejecución en suelo urbano no consolidado en Municipios pequeños
Artículo 73
Ejecución en suelo urbano no consolidado en municipios de menos de 5000 habitantes.
1. En los municipios de menos de 5.000 habitantes de derecho se podrá llevar a cabo la ejecución del suelo urbano no consolidado por el propio Ayuntamiento mediante obras públicas ordinarias, sin necesidad de delimitar unidades de ejecución.
2. El suelo correspondiente a redes públicas y al 10 por ciento del aprovechamiento municipal se obtendrá en el supuesto previsto en el número anterior por:
a) Cesión mediante reparcelación.
b) Cesión de acuerdo con convenio urbanístico.
3. Cuando las obras públicas sean de urbanización, el Municipio impondrá a los propietarios de terrenos afectados, el pago íntegro de las cuotas que se determinen siguiendo el procedimiento previsto en la legislación de régimen local para la imposición de contribuciones especiales.
Sección 2ª
Áreas a rehabilitar
Artículo 74
Áreas a rehabilitar
1. Las Áreas a rehabilitar son ámbitos territoriales que se pueden declarar y delimitar en los Planes Generales o siguiendo el procedimiento previsto para la modificación de los mismos, para la realización de Programas de rehabilitación del patrimonio edificado urbano.
2. La Comunidad de Madrid y los Ayuntamientos podrán declarar Áreas a rehabilitar en suelo urbano, con la finalidad de llevar a cabo acciones de recuperación, reforma, renovación y revitalización social, económica, urbanística y arquitectónica en aquellas zonas de las ciudades en las que sea precisa la intervención integral en consideración a los valores arquitectónicos, urbanísticos, culturales o ambientales del patrimonio edificado y su entorno.
3. La reordenación pormenorizada de las Áreas a rehabilitar se hará directamente por el Plan General o mediante Planes Parciales o Especiales que determinarán el Órgano gestor público que llevará a cabo su ejecución o el carácter privado de la actuación, con arreglo a las previsiones del Plan sobre el sistema de ejecución que se haya de aplicar. La gestión pública podrá realizarse a través de cualquiera de las modalidades o formas de gestión admitidas por la Ley, pudiéndose constituir al efecto consorcios, sociedades mercantiles de capital público o mixto u otras entidades admitidas por la Ley. En el suelo urbano no consolidado, a que se refiere el número 4 del artículo 4 de esta Ley, se podrán delimitar unidades de ejecución y establecer el sistema de ejecución en cada una de ellas.
4. La declaración de las Áreas a rehabilitar produce los siguientes efectos:
a) La vinculación legal de las fincas al proceso de rehabilitación, en su caso en el marco de la correspondiente unidad de ejecución.
b) La declaración de utilidad pública de la expropiación y la necesidad de ocupación conforme a lo establecido en el artículo 33 de la Ley 6/1998, de 14 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones. El Órgano gestor tendrá la condición de beneficiario.
Artículo 75
La rehabilitación por gestión privada
1. Las operaciones de rehabilitación por Urbanizadores o empresarios privados podrán iniciarse siempre que abarquen, al menos, una manzana o varias manzanas completas, continuas o discontinuas, comprendidas en un Área a rehabilitar.
2. La propuesta de rehabilitación, su contenido, la iniciación, ordenación e instrucción del procedimiento de selección, la naturaleza, otorgamiento y cesión del contrato de rehabilitación, el reintegro de gastos, la retribución, facultades y obligaciones del adjudicatario de la rehabilitación, así como la modificación y resolución de la adjudicación, se regirán por lo establecido en esta Ley para el sistema de Concurso.
3. Será aplicable a las Áreas a rehabilitar, cuando se actúe por expropiación, lo establecido, en cuanto al realojamiento de los ocupantes legales de viviendas, en la Disposición adicional cuarta. 1ª del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de Junio, y en la relación entre propietarios gestores y arrendatarios lo señalado para el derecho de retorno en la propia Disposición adicional cuarta. 3ª, complementada por las determinaciones de la Disposición adicional octava de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos urbanos.
El alojamiento provisional de los inquilinos corresponderá al beneficiario de la expropiación, en este sistema, y a los propietarios gestores, en cuanto a las viviendas que les pertenezcan.
Sección 3ª
Consorcios
Artículo 76
Consorcios urbanísticos.
1. Para el desarrollo de la gestión y ejecución de actividades urbanísticas podrán crearse Consorcios urbanísticos, a los que podrán incorporarse particulares, previa la suscripción de Convenio que regule su participación, que nunca podrá ser mayoritaria.
2. Los Consorcios se regirán por sus estatutos, que deberán publicarse en el Boletín Oficial de la Comunidad. Tendrán personalidad jurídica propia, podrán tener patrimonio y ser beneficiarios de las expropiaciones.
3. La enajenación, gestión y explotación de los bienes del Consorcio se sujetará a los procedimientos establecidos en la legislación reguladora de los bienes públicos. Cuando la enajenación sea de solares destinados a viviendas de protección pública se realizará mediante concurso.
CAPÍTULO V
RECEPCIÓN DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN
Artículo 77
Recepción de las obras de urbanización
1. La recepción de las obras de urbanización corresponde al Ayuntamiento, de oficio o a instancia de persona interesada.
2. De la recepción de las obras se levantará Acta conforme a la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas.
3. La fecha del Acta de recepción municipal de las obras marca el comienzo del año de garantía.
4. Levantada el Acta de recepción, se remitirá al Registro de la Propiedad certificación administrativa de ella, a los efectos de la práctica de las inscripciones procedentes conforme a la legislación hipotecaria.
5. Las obras de urbanización podrán ser objeto de recepción parcial cuando sean susceptibles de ser ejecutadas por fases independientes capaces de prestar el uso o servicio públicos correspondientes.
6. En el caso de que el Ayuntamiento no resolviera sobre la recepción de las obras de urbanización, en el plazo de 3 meses desde la fecha de entrada en el Registro del ofrecimiento formal de cesión de las mismas por la persona responsable de la ejecución, se entenderán recepcionadas las obras a todos los efectos.
CAPITULO VI
EXPROPIACIÓN FORZOSA
Artículo 78
Supuestos expropiatorios
1. Sin perjuicio de la aplicación del sistema de Expropiación para la ejecución del planeamiento urbanístico, la expropiación forzosa por razón de urbanismo procederá, en los supuestos siguientes, cuya concurrencia determinará por sí misma la utilidad pública de aquélla:
A) Adquisición de terrenos destinados a redes públicas, siempre que deban ser adquiridos forzosamente por la Administración actuante, bien por no ser objeto del deber legal de cesión obligatoria y gratuita, bien por existir, en todo caso, necesidad urgente de anticipar la obtención de los mismos. A los efectos de la expropiación se considerarán incluidos en los terrenos necesarios los colindantes que fueran imprescindibles para realizar las obras o establecer los servicios públicos previstos en el planeamiento urbanístico.
B) Declaración firme en vía administrativa del incumplimiento de los deberes legales urbanísticos del propietario, cuando la declaración esté motivada por:
a) La inobservancia de los plazos fijados para la formulación y tramitación de cualquiera de los instrumentos previstos en la presente Ley para la ejecución del planeamiento urbanístico.
b) El incumplimiento sustantivo o temporal de los deberes y las obligaciones, legales o asumidos, vinculados a la ejecución del planeamiento urbanístico.
c) El incumplimiento de los deberes exigibles de conservación, mantenimiento y, en su caso, rehabilitación de los inmuebles.
d) El incumplimiento de la programación establecida en el planeamiento general o en la organización, etapas y gestión del planeamiento de desarrollo.
C) Declaración administrativa de inadecuación de los inmuebles a las condiciones mínimas legalmente establecidas para su dedicación al uso en ellos establecido, cuando han sido incumplidas las órdenes de ejecución.
D) Declaración o catalogación administrativas formales, conforme a la legislación urbanística o sectorial aplicable, del valor cultural, arquitectónico, urbanístico, histórico-artístico o medioambiental de terrenos o edificios, que los haga merecedores de su preservación o especial protección para su dedicación al uso previsto.
E) Adquisición de terrenos con destino a viviendas de promoción pública y otros usos declarados de interés social.
2. La delimitación de los terrenos en los supuestos previstos en la letra A) y la aprobación del Catálogo o de la medida de preservación o protección en los contemplados en la letra D) del número anterior, así como de la relación y descripción concreta e individualizada, con indicación de los titulares de los bienes y derechos objeto de expropiación en todos los supuestos, determinan la declaración de la necesidad de ocupación y el inicio de los correspondientes expedientes expropiatorios.
Artículo 79
Mutuo acuerdo: Bonificaciones
1. Durante la tramitación del procedimiento expropiatorio, la Administración expropiante y los titulares de los bienes y derechos objeto de expropiación podrán determinar por mutuo acuerdo dicho justiprecio, de conformidad con la legislación general reguladora de la expropiación forzosa.
2. La aceptación por los expropiados del precio ofrecido por la Administración si se produce en el plazo de 15 días concedido al efecto por el artículo 24 de la Ley de Expropiación Forzosa, les dará derecho a percibir el justiprecio, sin incluir el valor de afección, incrementado en un 10 por ciento.
TÍTULO IV
INTERVENCIÓN EN EL USO DEL SUELO, EN LA EDIFICACIÓN Y EN EL MERCADO INMOBILIARIO
CAPÍTULO I
PARCELACIONES Y CALIFICACIONES URBANÍSTICAS
Artículo 80
Actos de parcelación
1. Todo acto o negocio jurídico que implique división de una finca tendrá la consideración de parcelación a los efectos de esta Ley y requerirá la previa obtención de la correspondiente licencia urbanística, sin la cual no podrán autorizarse ni inscribirse las escrituras públicas en que se documenten.
2. Las parcelaciones de suelo rústico especial y preservado, habrán de respetar las dimensiones y características mínimas que establezca la legislación sectorial aplicable de acuerdo con la naturaleza de los terrenos.
3. Las parcelaciones de suelo con planeamiento de desarrollo habrán de ajustarse en todo caso a las determinaciones de ordenación pormenorizada que se contuvieren en los planes.
Artículo 81
Parcelas indivisibles y nulidad de las parcelaciones infractoras
1. Serán en todo caso indivisibles los terrenos siguientes:
a) Los que tengan una superficie inferior al doble de la mínima que establezca el planeamiento urbanístico o la legislación sectorial aplicable, salvo que se agrupen en el mismo acto con otros terrenos colindantes para formar parcelas que respeten lo establecido en aquellos.
b) Los que ya hubieren consumido la edificabilidad asignada por el planeamiento a la totalidad de su superficie.
c) Los vinculados o afectados legalmente a las construcciones o edificaciones autorizadas sobre ellos.
2. Toda parcelación que se realice con infracción de lo dispuesto en el número anterior será nula.
Artículo 82 Calificaciones urbanísticas en suelo rústico
1. La calificación urbanística necesaria para implantar los usos a los que se refiere el artículo 9 números 2 y 3 de la presente Ley, se otorgará por la Comisión de Urbanismo de Madrid de acuerdo con las siguientes reglas:
a) La solicitud del interesado se presentará en el Ayuntamiento correspondiente y habrá de acompañarse de la documentación acreditativa de la identidad del titular del suelo, referencia catastral, disponibilidad del terreno y características de la utilización que se pretende y de las obras a realizar.
b) En el plazo máximo de un mes el Ayuntamiento elevará la solicitud con su informe a la Consejería competente en materia de urbanismo, ante la que el interesado podrá reproducir su petición en caso de transcurso del plazo señalado sin que se le comunique el traslado del expediente.
c) La Consejería competente en materia de urbanismo informará la solicitud y en caso favorable, recabará de los organismos y Administraciones afectados, los informes legalmente preceptivos, que deberán evacuarse en el plazo de un mes, transcurrido el cual sin haberse emitido, se entenderán positivos.
d) Una vez analizados los informes, si la propuesta es favorable se abrirá un período de información pública.
e) Tras la información pública e informadas las alegaciones, se procederá a la concesión o denegación de la calificación urbanística por la Comisión de Urbanismo de la Comunidad de Madrid.
f) La resolución definitiva habrá de producirse y notificarse al interesado en el plazo de 4 meses contados a partir del día siguiente a la presentación, en el Ayuntamiento o Consejería, de la solicitud y documentación completa o bien desde la subsanación de las deficiencias. La falta de resolución expresa en el plazo señalado autorizará para entender estimada la solicitud en caso de que el informe del Ayuntamiento o de una Entidad certificante sea favorable.
2. La calificación urbanística no suple en ningún caso a la licencia urbanística municipal, ni a las demás autorizaciones legalmente exigibles.
3. La calificación urbanística caducará si no se solicitasen, en el plazo de un año desde su otorgamiento, las licencias y autorizaciones a que se refiere el apartado anterior o si, obtenidas éstas, no se iniciasen las obras en el año siguiente a su obtención o no se concluyesen dentro del plazo fijado al efecto por la licencia urbanística municipal, salvo que se hubiesen prorrogado expresamente dichos plazos.
CAPÍTULO II
REQUISITOS DE LA CONSTRUCCIÓN, EDIFICACIÓN Y USO DEL SUELO
Artículo 83
Actos sujetos a licencia o intervención municipal.
1. Todos los actos de movimientos de tierras o que impliquen transformación o uso del suelo y del subsuelo, así como obras de nueva planta, modificación, reforma, rehabilitación, demolición o cambio de uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones y la de primera ocupación de edificios, construcciones o instalaciones están sujetos a licencia urbanística municipal, sin otras excepciones que las obras comprendidas en un Proyecto de urbanización debidamente aprobado, las que deban realizarse en cumplimiento de una orden de ejecución y las exentas por la legislación sectorial.
2. La condición de demanial del suelo, subsuelo o construcciones no exime del deber de solicitar y obtener la licencia urbanística municipal para realizar los actos a los que se refiere el apartado anterior.
3. Cuando los referidos actos sean promovidos por los Ayuntamientos dentro de su propio término municipal, el acuerdo municipal que los autorice o apruebe producirá los mismos efectos que la licencia urbanística. El proyecto objeto del acuerdo se ajustará al contenido documental técnico exigido para el otorgamiento de licencia.
4. Si fueren promovidos por la Comunidad de Madrid o por las entidades adscritas o dependientes de la misma y tuvieren carácter urgente o excepcional interés público, los proyectos correspondientes serán sometidos a informe del Ayuntamiento correspondiente por plazo de un mes, que se entenderá favorable si no se comunica dentro de dicho plazo al órgano o entidad que los promueva.
Si el Ayuntamiento informase desfavorablemente y las discrepancias no pudieren ser eliminadas mediante la correspondiente adaptación de dichos proyectos, el Consejero competente elevará el expediente al Gobierno de la Comunidad para que éste adopte la resolución procedente que, si fuese favorable, legitimará la ejecución del Proyecto y determinará la incoación del procedimiento de modificación o revisión del planeamiento municipal.
5. Cuando se trate de proyectos de la Administración del Estado o de entidades adscritas o dependientes de la misma se estará a lo dispuesto en la legislación sectorial aplicable o, en su caso, en la legislación estatal.
Artículo 84
Contenido y alcance de la intervención municipal
1. Las licencias urbanísticas se otorgarán previa comprobación de la conformidad de la obra o actividad proyectada por el solicitante, con la ordenación urbanística aplicable y se entenderán concedidas siempre salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros, por lo que no podrán ser invocadas para excluir o disminuir la responsabilidad civil o penal en la que se pudiera incurrir a resultas de la ejecución de las obras o de la realización de las actividades.
2. Si la Administración municipal no notificare a los solicitantes, dentro de los plazos que en esta Ley se establecen, la resolución correspondiente, las licencias se entenderán otorgadas por silencio positivo con los efectos recogidos en el artículo 43 de la Ley 30/1992, redactado, de nuevo, por la Ley 4/1999, de 13 de enero.
No obstante, si se demostrase que la licencia concedida de esta manera vulnera el planeamiento municipal, el Ayuntamiento adoptará las medidas oportunas para suspenderla o anularla así como para la restauración de la legalidad urbanística si fuera necesario y sin perjuicio de lo establecido en el artículo 242.6 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26de Junio.
3. Las licencias urbanísticas son transmisibles.
Artículo 85
Clases de licencias y procedimiento de otorgamiento
1. Corresponde a los Alcaldes, o al órgano municipal en que deleguen, la competencia para otorgar o denegar las licencias urbanísticas, previos los informes, técnico y jurídico, de los servicios municipales o de una Entidad certificante, sobre la conformidad o disconformidad de las solicitudes presentadas con la ordenación urbanística.
2. Cuando se trate de obras que, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Ordenación de la Edificación, no precisen de proyecto de obras de edificación se aplicarán las siguientes reglas:
a) La solicitud de licencia deberá ir acompañada del correspondiente proyecto de obras firmado por técnico competente, de la declaración de impacto ambiental, en su caso, y de las autorizaciones y concesiones que fueren legalmente exigibles o, al menos, de los documentos que acrediten la solicitud de las mismas. Con carácter voluntario se podrá acompañar dictamen de una Entidad certificante.
b) Transcurridos 2 meses desde la presentación de la solicitud sin que se hubiere notificado al interesado la resolución del procedimiento, se entenderá otorgada automáticamente licencia provisional, lo que permitirá iniciar la ejecución de las obras bajo la responsabilidad solidaria de los técnicos que las hubieren proyectado o dirijan su ejecución y, en su caso, de la Entidad certificante si hubiese emitido dictamen favorable. Si con la solicitud de licencia se ha acompañado dictamen favorable de una Entidad certificante, dicho dictamen suple a los informes de los servicios municipales, sin perjuicio de los reparos de legalidad a que se refiere la letra c) y de las responsabilidades exigidas a la Entidad certificante.
c) Durante la ejecución de las obras deberán subsanarse los reparos de legalidad que, por defectos del proyecto, motivadamente puedan formular por escrito los servicios municipales a resultas de las inspecciones que practiquen.
d) Comunicada al Ayuntamiento la certificación final de las obras, se procederá a la inspección completa de las mismas que puede ser realizada por una Entidad certificante y, si es conforme, se expedirá en el plazo de un mes la licencia definitiva, que incluirá la de primera ocupación si fuese necesaria. En caso contrario, dentro del mismo plazo, se dictará resolución ordenando las correcciones que proceda introducir.
3. Serán aplicables a los actos de implantación de usos o de modificación de los ya establecidos, que no comporten ejecución de ningún tipo de obras, las mismas reglas establecidas en el apartado precedente, con sustitución del proyecto de obras por el estudio de nuevos usos.
4. Si las obras requieren proyecto de obras de edificación según la Ley de Ordenación de la Edificación se observarán las reglas siguientes:
a) A la solicitud de licencia se acompañará el referido proyecto, más la documentación adicional a que hace referencia el apartado 2.a) de este artículo, así como la solicitud de calificación provisional de las viviendas, cuando las que el proyecto contemple se beneficien de algún régimen de protección pública.
b) Transcurridos 3 meses desde la presentación de la solicitud sin haberse obtenido resolución expresa, dicha licencia se entenderá otorgada con los efectos establecidos en el epígrafe b) del anterior número 2. Si con la solicitud de licencia se ha acompañado dictamen favorable de Entidad certificante, dicho dictamen suple, en caso de inexistencia, a los informes de los servicios municipales.
c) Cuando sea técnicamente factible y la viabilidad urbanística del proyecto sea clara, podrán otorgase autorizaciones parciales para partes autónomas de las obras previamente definidas.
d) No podrá iniciarse la ejecución de las obras proyectadas sin la previa obtención de la licencia correspondiente o de las autorizaciones parciales a las que hace referencia el apartado anterior, salvo transcurridos 3 meses desde la presentación de la solicitud y previo el dictamen favorable de una Entidad certificante, acreditativo de la regularidad en todos sus extremos, incluidos los relativos a seguridad del proyecto técnico, en cuyo caso se produce el efecto del silencio administrativo positivo. En este supuesto el proyectista, la dirección facultativa y la Entidad certificante serán responsables solidarios de los reparos de legalidad a la construcción que pudieran formularse por el Ayuntamiento.
5. Para los demás actos y usos no contemplados en los apartados 2,3 y 4 de este artículo bastará comunicar al Ayuntamiento con 15 días de antelación la intención de llevarlos a cabo, acompañando una descripción suficiente de las características del acto o uso de que se trate, una declaración de su conformidad con la ordenación urbanística y regularidad en todos sus extremos, incluidos los relativos a seguridad, que puede ser suscrita por una Entidad certificante, así como las autorizaciones o concesiones legalmente exigibles o la copia sellada o resguardo de la solicitud de éstas.
La comunicación efectuada surtirá los mismos efectos que la licencia, salvo que en el indicado plazo el Ayuntamiento adopte y notifique al interesado las medidas que, en su caso, puedan resultar precisas para asegurar el pleno respeto de la ordenación urbanística o la improcedencia de la actuación por su disconformidad con la ordenación y legalidad urbanística.
6. En caso de disconformidad de los informes técnicos y jurídicos municipales con el dictamen de la Entidad certificante, prevalecerán los primeros siempre que hubieran sido emitidos dentro de los plazos establecidos para el otorgamiento de la licencia.
Artículo 86
Eficacia temporal de las licencias.
1. Las licencias que se refieran a usos tendrán vigencia indefinida, sin perjuicio de la obligación de sus titulares de adaptar aquéllos a las normas que en cada caso los regulen.
2. Las licencias de obras estarán sujetas a la obligación de iniciar éstas y de completar su ejecución dentro de los plazos que al efecto se fijen. Si no contuvieren indicación expresa al respecto se aplicarán los de un año para el inicio y tres años para su total ejecución.
3. Si los plazos en cuestión fueren incumplidos se declarará caducada la licencia, de oficio o a instancia de cualquier persona, por el Alcalde u órgano municipal en el que tenga delegada la competencia, previa audiencia del interesado.
Si en los 2 meses siguientes el interesado no solicitare nueva licencia o fuese denegada la solicitada, el Alcalde podrá disponer la aplicación de la expropiación forzosa en los términos previstos en esta Ley o la demolición de las obras iniciadas y no terminadas a costa del titular de la licencia caducada.
Artículo 87
Contratación de servicios con las empresas suministradoras.
Para contratar, provisional o definitivamente, los suministros de energía eléctrica, agua, gas, telefonía y telecomunicaciones, las empresas suministradoras exigirán, respectivamente, la acreditación de la licencia municipal de obras o la de primera ocupación de los edificios, construcciones o instalaciones.
Artículo 88
Homologación de Entidades certificantes y de inspección técnica
1. La homologación y el registro de las Entidades certificantes y de inspección técnica a que se refiere esta Ley corresponderá a la Consejería competente en materia de urbanismo.
2. Podrán ser homologados como Entidades certificantes y de inspección técnica:
A) Los profesionales titulados, individualmente o asociados, habilitados para actuar en el ámbito de competencias profesionales que les confiera legalmente el título que ostenten.
B) Toda clase de personas jurídicas que:
a) No dependan, ni estén vinculadas a entidades o empresas de la construcción o de la promoción inmobiliaria.
b) No figuren entre sus fines u objeto social, la promoción inmobiliaria, la construcción, la administración de inmuebles o la intermediación en el sector inmobiliario.
3. La homologación requerirá acreditar:
A) Cuando se trate de profesionales:
a) Estar habilitado por un Colegio Profesional como ejerciente con antigüedad superior a cinco años consecutivos.
b) Contar con experiencia profesional efectiva sobre proyectos, direcciones o informes y dictámenes de planeamiento, gestión o disciplina urbanística, construcción, edificación, aspectos jurídicos, técnicos y de urbanización.
c) Tener suscrita póliza de cobertura de los riesgos por responsabilidad civil profesional en cuantía de, al menos, 600.000 Euros.
B) Cuando se trate de personas jurídicas:
a) Contar con dos o más profesionales titulados, uno de ellos legalmente habilitado para redactar planeamiento e instrumentos de gestión urbanística y proyectar construcciones y edificaciones respecto de las cuales pretenda ejercer su actividad, y otro legalmente habilitado como Abogado, los cuales deberán reunir las condiciones establecidas en la letra a) anterior.
b) Tener suscrita y en vigor póliza de cobertura de los riesgos por responsabilidad profesional en cuantía de, al menos, 600.000 Euros.
4. La homologación sólo podrá denegarse por razones de legalidad, debiendo resolverse sobre ella dentro del mes siguiente a la presentación de la correspondiente solicitud, que deberá determinar con toda precisión la actividad de certificación o de inspección técnica para la que se interesa la homologación. Transcurrido aquel plazo sin notificación de resolución expresa se entenderá estimada la solicitud.
5. La homologación comportará la inscripción en el Registro urbanístico de la Consejería competente en materia de urbanismo.
6. Los profesionales que suscriban los dictámenes se equipararán a los funcionarios públicos en relación con la previsión de delitos de ordenación del territorio, cohecho y prevaricación establecidos en el Código Penal.
CAPÍTULO III
CONSERVACIÓN DE INMUEBLES
Sección 1ª
Deber general de conservación
Artículo 89
Deber de conservación y su límite
1. Los propietarios de terrenos, urbanizaciones, construcciones, edificaciones e instalaciones deberán conservarlos en adecuadas condiciones de seguridad, funcionalidad, habitabilidad y ornato público.
2. El deber de conservación de construcciones, edificaciones e instalaciones cesa cuando el presupuesto de ejecución material para su conservación supere el 50 por ciento del valor material de un inmueble de nueva planta de análogas características, descontando el valor del suelo.
Sección 2ª
Conservación de la urbanización
Artículo 90
Deber de conservación de la urbanización
1. La conservación de la urbanización, una vez recibidas las obras, es competencia del Ayuntamiento.
2. El planeamiento urbanístico podrá prever la obligación de los propietarios de los solares resultantes de una ejecución integrada de conservar las infraestructuras de urbanización, en cuyo caso deberán constituirse en Entidad de conservación urbanística.
3. La imputación de la obligación de conservar, en los términos de lo dispuesto en el número anterior, comportará para el Ayuntamiento la obligación legal de subvencionar dicha Entidad, con arreglo a la Ordenanza que a tal efecto deberá aprobar.
4. La obligación de conservar la urbanización no podrá imponerse por plazo superior a 15 años contados desde la recepción de las obras y servicios por el Ayuntamiento.
Artículo 91
Entidades de conservación
1. Las Entidades de conservación son entidades de Derecho público, de adscripción obligatoria y personalidad y capacidad jurídicas propias para el cumplimiento de sus fines.
2. Se rigen por sus estatutos, que deberán proponerse por el promotor de la urbanización en el marco de la presente Ley, y adquieren personalidad jurídica desde su inscripción en el Registro urbanístico de la Consejería competente en materia de urbanismo. La aprobación de los estatutos y la constitución de la Entidad se ajustará a lo dispuesto para las Juntas de Compensación.
3. Las cuotas de conservación que corresponda satisfacer a los miembros de la Entidad de conservación serán exigibles por el Ayuntamiento mediante la vía de apremio.
4. La participación de los propietarios en los gastos de conservación se determinará:
a) Con arreglo a la que les haya correspondido en las parcelas resultantes en el sistema de ejecución de la unidad de ejecución correspondiente.
b) Conforme a la que les esté asignada en la comunidad de propietarios, si alguna parcela se hubiere constituido en régimen de propiedad horizontal.
c) En su defecto, a tenor de lo que dispongan los estatutos de la Entidad de conservación.
5. Contra los acuerdos de la Entidad de conservación cabrá formular recurso de alzada ante el Ayuntamiento.
Sección 3ª
Conservación de construcciones, edificaciones e instalaciones
Artículo 92
Órdenes de ejecución.
1. Los Ayuntamientos de oficio o a instancia de interesado y, en su caso, la Consejería competente en materia de urbanismo, ordenarán a los propietarios la ejecución de las obras necesarias para conservar las construcciones, edificaciones e instalaciones, cuando no supere el límite del deber de conservación. Las órdenes de ejecución deberán detallar técnicamente las obras a realizar, su presupuesto de ejecución material e indicar el plazo para su realización.
2. Los Ayuntamientos y, en su caso, la Consejería competente en materia de urbanismo, podrán también ordenar, por motivos estéticos, histórico-artísticos o medioambientales, la ejecución de obras de embellecimiento, reforma en fachadas o partes de las edificaciones, construcciones e instalaciones visibles desde la vía pública. En este caso la Administración que ordene la ejecución de las obras abonará su coste por tratarse de mejoras de interés general.
3. Si la orden municipal de ejecución afectase a bienes de interés cultural, la actuación municipal deberá contar con informe previo vinculante de la Consejería con competencia en la materia y si el presupuesto supera el límite del deber de conservación, se estará a lo que señala el número anterior.
4. El incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución, habilitará a la Administración actuante para proceder a la ejecución subsidiaria a cargo del obligado incumplidor, sin perjuicio de la imposición de las sanciones y de la posible expropiación previstas en la Ley.
Artículo 93
Inspección periódica de construcciones, edificaciones e instalaciones
1. Los propietarios de construcciones, edificaciones e instalaciones de antigüedad superior a 30 años deberán encomendar a un técnico competente o a una Entidad homologada de inspección técnica, cada 10 años, la realización de una inspección dirigida a determinar su estado de conservación y, caso de ser necesario, ejecutar las obras que resulten precisas.
2. Los informes técnicos que se emitan a resultas de las inspecciones periódicas deberán describir los desperfectos y deficiencias observados, sus posibles causas y medidas a adoptar para su corrección, en orden a conseguir su seguridad, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructural, así como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad y uso según el destino de la construcción, edificación o instalación.
3. Los Ayuntamientos podrán requerir a los propietarios la exhibición de los informes técnicos de inspección periódica y, caso de comprobar que no se han realizado las inspecciones o ejecutado las obras recomendadas por los informes, podrán dictar las correspondientes órdenes de ejecución de obligado cumplimiento para los propietarios.
Artículo 94
Declaración de ruina.
1. Cuando alguna construcción, edificación o instalación estuviere en estado ruinoso, el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, declarará la situación legal de ruina, en los siguientes supuestos:
a) Cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver la seguridad, estabilidad, estanqueidad, consolidación estructural o condiciones de habitabilidad y uso, sea superior al 50 por ciento del presupuesto de ejecución material de una construcción, edificación o instalación de nueva planta de similares características, excluido el valor del suelo.
b) Cuando presente un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales o fundamentales.
c) Cuando se requiera la realización de obras que no pueden ser autorizadas por encontrarse la construcción, edificación o instalación en situación de fuera de ordenación.
2. Corresponderá al Alcalde la declaración de situación legal de ruina, previo procedimiento contradictorio en el que, en todo caso, se dará audiencia a la propiedad, moradores y titulares de derechos afectados.
3. La declaración legal de ruina deberá incluir la especificación de las medidas a adoptar para evitar daños a personas y bienes, así como pronunciarse expresamente, en su caso, sobre el incumplimiento del deber de conservación por parte de la propiedad de la construcción, edificación o instalación.
4. La declaración legal de ruina determina el cese del deber de conservación por la propiedad y la aparición del deber de derribo.
Artículo 95
Ruina inminente.
1. Cuando una construcción, edificación o instalación amenace ruina inminente, el Alcalde bajo su responsabilidad y por motivos de seguridad, dispondrá lo necesario respecto del desalojo de los ocupantes, apuntalamiento del inmueble o incluso la demolición estrictamente indispensable para garantizar la seguridad de personas y bienes.
2. La adopción de las medidas previstas en el apartado anterior no presupondrá ni implicará la declaración legal de ruina.
3. Todos los gastos en que incurra la Administración municipal por razón de las medidas cautelares señaladas serán repercutidas a la propiedad del inmueble, en consonancia con su deber de conservación.
CAPÍTULO IV
INSTRUMENTOS DE INCIDENCIA EN EL MERCADO INMOBILIARIO
Artículo 96
Derecho de superficie
1. La Comunidad de Madrid y los municipios podrán constituir, sobre terrenos de su propiedad o integrantes de su patrimonio público del suelo, el derecho de superficie con destino a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, de equipamientos o edificaciones de interés social, cuyo derecho corresponderá al superficiario.
La selección del adjudicatario del derecho de superficie se realizará por concurso, en la forma prevista en la legislación reguladora de los contratos de las Administraciones Públicas.
La constitución del derecho de superficie deberá formalizarse en escritura pública y, como requisito de su eficacia, inscribirse en el Registro de la Propiedad.
2. El plazo del derecho de superficie, concedido por las citadas Administraciones Públicas, no podrá exceder de 75 años y, transcurrido el plazo fijado en su constitución, la Administración dueña del suelo hará suyo lo edificado sin que deba satisfacer indemnización alguna al superficiario. La extinción del derecho de superficie provocará la de toda clase de derechos impuestos por el superficiario.
Artículo 97
Patrimonios públicos del suelo
1. La Comunidad de Madrid y los Municipios de más de 15000 habitantes de derecho deberán constituir sus respectivos patrimonios públicos del suelo para dedicarlos a actuaciones públicas previstas en el planeamiento urbanístico e incidir en el mercado del suelo y de la vivienda.
2. Integran los patrimonios públicos del suelo:
a) Los terrenos, aprovechamientos y construcciones obtenidos por cesión en la gestión urbanística.
b) Las cesiones que se obtengan en especie o en metálico en virtud de convenios o concursos para la ejecución de redes públicas previstas en la ordenación urbanística.
c) Los terrenos, construcciones, edificaciones e instalaciones no afectos a un uso o servicio público y adquiridos por la Administración correspondiente por cualquier título.
d) Los bienes patrimoniales que se adscriban a este patrimonio.
e) Los bienes y demás ingresos que se adscriban a este patrimonio, se obtengan por incumplimiento de deberes recogidos en el sistema
de actuación, en concepto de sanción o en concepto de transferencia de aprovechamientos.
f) Los ingresos obtenidos por la enajenación o gestión de los bienes integrantes del patrimonio público del suelo.
3. Los bienes integrantes de los patrimonios públicos del suelo, así como los ingresos obtenidos por su enajenación, se destinarán a los siguientes fines de interés social:
a) Construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.
b) Ejecución de redes públicas.
c) Ejecución de Áreas a rehabilitar.
4. La gestión y explotación de los bienes patrimoniales del suelo se sujetará a los procedimientos establecidos en la legislación reguladora de los bienes de la Administración pública correspondiente. Su enajenación se realizará por concurso.
Artículo 98
Derechos de tanteo y retracto
1. Estarán sujetos al derecho de tanteo y, en su caso, retracto, a favor de la Comunidad de Madrid y de los municipios:
a) Los terrenos y edificaciones de las Áreas a rehabilitar.
b) Los terrenos y edificaciones comprendidos en los Espacios Naturales Protegidos
c) El suelo clasificado de rústico especial.
d) Los terrenos destinados a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.
2. La delimitación de los suelos sometidos a derechos de tanteo y retracto se llevará a cabo por el Plan Regional, por el planeamiento urbanístico o por resolución de la Administración competente en la materia, previa información pública.
3. El plazo máximo de sujeción de las transmisiones al ejercicio de estos derechos será de10 años a contar desde la aprobación de la delimitación y en los Espacios Naturales Protegidos en tanto subsista la declaración como tales.
4. Los propietarios deben notificar su decisión de enajenar, con expresión de las condiciones esenciales de la transmisión a efectos del derecho de tanteo, que podrá ser ejercitado dentro del plazo de dos meses a contar desde el siguiente al de la notificación, la cual caducará a los cuatro meses sin que se efectúe la transmisión, que se entenderá efectuada sin notificación a los efectos del retracto.
5. La Administración podrá ejercitar el derecho de retracto cuando no se hubiere hecho la notificación, se omitiere algún requisito o resultara inferior el precio efectivo de la transmisión o menos onerosas sus restantes condiciones, en el plazo de dos meses desde que tuviera conocimiento de la transmisión.
6. No podrán documentarse ni inscribirse en el Registro de la Propiedad las transmisiones efectuadas si no aparece acreditada la realización de las notificaciones necesarias.
TÍTULO V
DISCIPLINA URBANÍSTICA
Artículo 99
Infracciones: Concepto y tipos legales
1. Son infracciones urbanísticas las acciones y omisiones que vulneren o contravengan la legislación urbanística, los Planes, las Ordenanzas o los actos administrativos específicos de autorización, y estén tipificadas y sujetas a sanción.
2. Son infracciones muy graves:
a) Las tipificadas como graves, cuando afecten a terrenos clasificados como suelo rústico especial o preservado o calificados como elementos de las redes públicas supramunicipales, generales y locales y a los que tengan la consideración de dominio público o estén comprendidos en zonas de protección o servidumbre, por la legislación o el planeamiento urbanístico o sectorial.
b) El incumplimiento total o parcial de las obligaciones impuestas por medidas provisionales de restauración de la legalidad, o cautelares adoptadas.
c) La destrucción o el deterioro de bienes catalogados por el municipio o la Comunidad de Madrid o declarados de interés cultural conforme a la legislación sobre el patrimonio histórico y cultural, así como las parcelaciones, divisiones o segregaciones de terrenos en suelo rústico especial y la tala o derribo de árboles que determine la desaparición de espacios de bosque o de arboledas de cierta entidad.
d) La infracción en más de un 30 por ciento de cualquiera de los parámetros establecidos por el planeamiento urbanístico relativos a altura, edificabilidad, situación de las edificaciones y ocupación permitida de la superficie de las parcelas.
3. Son infracciones graves:
a) La realización de actos, movimiento de tierras, extracción de minerales, transformación o uso del suelo y del subsuelo mediante la realización de obras, construcciones, edificaciones o instalaciones sin la cobertura formal de las aprobaciones, calificaciones, autorizaciones, licencias u órdenes de ejecución preceptivas o contraviniendo las condiciones de las otorgadas, salvo que se trate de obras menores.
b) La implantación y el desarrollo de usos incompatibles con la ordenación urbanística aplicable.
c) Los incumplimientos, con ocasión de la ejecución del planeamiento urbanístico, de deberes y obligaciones impuestos por esta Ley y, en virtud de la misma, por los instrumentos de planeamiento, gestión y ejecución, salvo que se subsanen voluntariamente tras el primer requerimiento formulado al efecto por la Administración, en cuyo caso tendrán la consideración de leves.
d) La tala o derribo de árboles que no tenga la entidad señalada en el número precedente.
e) La infracción entre un 10 y un 30 por ciento de cualquiera de los parámetros a que se refiere el epígrafe d) del número anterior.
f) Las parcelaciones, divisiones o segregaciones de terrenos legalmente prohibidas, las que infrinjan la legislación agraria o forestal y las carentes de licencia en suelo rústico preservado.
g) La negativa u obstrucción de la labor inspectora de la Administración.
4. Son infracciones leves las no comprendidas en los números anteriores.
Artículo 100
Cuantía de las sanciones y exclusión del beneficio económico
1. Las infracciones serán sancionadas con las siguientes multas:
a) Infracciones leves: multa de 600 a 30.000 Euros.
b) Infracciones graves: multa de 30.001 a 600.000 Euros.
c) Infracciones muy graves: multa de 600.001 a 3.000.000 Euros.
2. En ningún caso la sanción de una infracción urbanística puede suponer un beneficio económico para el infractor, por ello, cuando la suma de la multa impuesta y del coste de las actuaciones de reposición de los bienes y situaciones a su primitivo estado, arrojase una cifra inferior a dicho beneficio, se incrementará la cuantía de la multa hasta alcanzar el montante del mismo.
Artículo 101
Competencia para incoar, instruir y resolver procedimientos sancionadores
1. Los municipios y, con carácter subsidiario, la Comunidad de Madrid, son competentes para incoar e instruir los procedimientos sancionadores y de restauración de la legalidad urbanística.
En defecto de reglamento que desarrolle la presente Ley, y de conformidad con la Disposición Transitoria Novena, las medidas de restauración de la legalidad urbanística son las establecidas en el Título V “Disciplina Urbanística” de la Ley 9/2001, de 17 de julio, de la Comunidad de Madrid.
2. La incoación acordada por una de las dos Administraciones a que se refiere el número anterior deberá ser notificada a la otra. Cuando el municipio incoe procedimiento, la Comunidad de Madrid se abstendrá de continuar, archivando las actuaciones.
3. Serán competentes para resolver los procedimientos sancionadores:
A) El Alcalde, para la imposición de sanciones que no superen las siguientes cuantías:
a) En los municipios hasta 5.000 habitantes de derecho, 150.000 Euros.
b) En los municipios comprendidos entre 5.001 y 50.000 habitantes de derecho, 600.000 Euros.
c) En los municipios comprendidos entre 50.001 y 500.000 habitantes de derecho, 1.200.000 Euros.
d) En los de más de 500.000 habitantes de derecho, 1.500.000 Euros.
B) El Consejero competente en materia de urbanismo, para la imposición de sanciones que no superen la cantidad de
2.000.000 de Euros.
C) El Gobierno de la Comunidad de Madrid en los restantes casos.
4. Cuando la propuesta de resolución incluya una multa en cantidad superior a la que sea de la competencia de los órganos correspondientes a la Administración que tramitó el expediente sancionador, dicha propuesta, con todo lo actuado, se elevará a la autoridad que sea competente por razón de la cuantía, según las reglas establecidas en el punto anterior, la que acordará la imposición de la multa correspondiente, sin perjuicio de su atribución económica al Ayuntamiento.
TÍTULO VI
ORGANIZACIÓN Y COOPERACIÓN INTERADMINISTRATIVA
CAPÍTULO I
ÓRGANOS URBANÍSTICOS DE LA COMUNIDAD DE MADRID
Artículo 102
Comisión de Urbanismo de Madrid
1. La Comisión de Urbanismo de Madrid es el órgano colegiado de deliberación, consulta y decisión de la Comunidad de Madrid en la materia objeto de la presente Ley. Forma parte de la estructura orgánica de la Consejería competente en materia de urbanismo, a la que corresponde facilitar la infraestructura y los medios necesarios para su funcionamiento, y adopta sus acuerdos sobre la base de las propuestas formuladas por la Dirección General responsable del planeamiento urbanístico.
2. Son funciones de la Comisión de Urbanismo de Madrid:
a) El ejercicio de potestades respecto del planeamiento urbanístico en los términos de la presente Ley.
b) La emisión de los informes previstos en la presente Ley y cuantos otros le sean solicitados por o a través del Consejero competente en materia de urbanismo sobre cuestiones objeto de regulación en la misma.
c) El otorgamiento de las calificaciones urbanísticas que procedan de conformidad con la presente Ley.
d) La formulación de propuestas y sugerencias, en materia de ordenación urbanística, al Consejero competente en la misma.
e) El seguimiento y la evaluación de la política urbanística.
f) Dirimir conflictos urbanísticos entre municipios cuando uno de ellos lo solicite.
g) Cuantas otras se le atribuyan en la presente Ley o por norma legal o reglamentaria.
Artículo 103
Composición y funcionamiento
1. Integran la Comisión de Urbanismo de Madrid:
a) El Presidente, que lo será el Consejero competente en materia de urbanismo.
b) El Vicepresidente, que lo será el Viceconsejero competente en materia de urbanismo.
c) Los Vocales siguientes: un representante por cada una de las Consejerías de la Comunidad con nivel orgánico de Viceconsejero o Director General, diez miembros electos en representación de los municipios, designados por el Gobierno de la Comunidad de Madrid a propuesta de la Federación de Municipios de Madrid, y cuatro miembros de libre designación nombrados por el Gobierno a propuesta del Consejero competente en materia de urbanismo, de entre personas con acreditada competencia en los asuntos propios de la Comisión.
d) Los Directores Generales de la Consejería competente en materia de urbanismo, que actuarán con voz y sin voto.
e) El Secretario de la Comisión será el Secretario General Técnico de la Consejería competente en materia de urbanismo, y actuará con voz y sin voto.
2. El Presidente de la Comisión tendrá competencia para realizar cuantos actos sean procedentes para asegurar la efectividad y ejecución de los acuerdos adoptados.
3. La preparación de los asuntos que deban ser sometidos a la Comisión, incluida la elaboración de las propuestas de acuerdos, corresponderá a la Dirección General competente en la materia. La Dirección General responsable del planeamiento urbanístico podrá:
a) Adoptar cuantos actos de trámite sean pertinentes para garantizar la corrección y regularidad de la documentación de los asuntos sometidos a la consideración de la Comisión.
b) En relación con los procedimientos de aprobación definitiva del planeamiento urbanístico, formular, cuando el expediente esté completo, por razones de estricta legalidad y una sola vez, requerimientos de subsanación de deficiencias de orden jurídico o técnico, que suspenderán el plazo máximo legal para la adopción de la resolución definitiva por la Comisión.
4. Se autoriza a la Comisión de Urbanismo para la adopción justificada de acuerdos relativos a la interrupción de los plazos contenidos en la presente ley, tanto para la tramitación y aprobación de los instrumentos de planeamiento y de gestión como para las calificaciones urbanísticas.
CAPÍTULO II
FÓRMULAS Y TÉCNICAS DE COOPERACIÓN
Artículo 104
Cooperación interadministrativa
Además de lo dispuesto en la legislación local y general sobre el régimen de las Administraciones Públicas respecto de la cooperación interadministrativa, los municipios podrán:
a) Delegar en la Comunidad de Madrid el ejercicio de competencias y efectuar encomiendas de gestión.
b) Delegarse entre sí el ejercicio de competencias y efectuarse encomiendas de gestión.
c) Constituir las entidades asociativas previstas por la legislación de régimen local.
d) Constituir entre sí y con la Administración de la Comunidad de Madrid, consorcios, transfiriendo a éstos competencias.
Artículo 105
Convenios urbanísticos
1. La Administración Pública podrá concertar con otras personas públicas convenios de planeamiento y con otras personas públicas o privadas convenios para la ejecución del planeamiento, para la mejor aplicación de esta Ley, siempre que no sean contrarios al ordenamiento jurídico, ni limiten las potestades urbanísticas de la Administración.
2. La Administración Pública podrá suscribir convenios con personas que tengan la condición de propietarios únicos o que acrediten la disponibilidad de todos los terrenos de la unidad de ejecución como alternativa al sistema de compensación, para determinar las condiciones de la gestión y ejecución del planeamiento. Estos convenios se ajustarán a las siguientes reglas:
a) Deberán determinar las bases de actuación, las garantías ofrecidas para asegurar la correcta ejecución del planeamiento, la concreción de las obligaciones legales, el procedimiento de entrega de la urbanización, y en su caso, la forma de conservación de la urbanización.
b) En el supuesto de convenios para actuaciones integradas, el planeamiento de desarrollo deberá ser aprobado previamente o tramitarse y aprobarse con el Plan Parcial correspondiente o, en su caso, con el Plan de Sector.
3. La negociación, la celebración y el cumplimiento de cualesquiera convenios urbanísticos se regirán por los principios de transparencia y publicidad.
4. Serán nulas de pleno derecho las estipulaciones de los convenios que contravengan normas jurídicas imperativas, incluidas las de los Planes urbanísticos, o aumenten o disminuyan las cuantías legales de cesión obligatoria de suelo o aprovechamiento urbanístico a la Administración o aquellas otras que pudieran suponer, en cualquier forma, un aumento o disminución de las gargas establecidas en esta Ley.
5. Los convenios urbanísticos tendrán a todos los efectos carácter jurídico-administrativo.
Artículo 106
Celebración y perfeccionamiento de los convenios
1. Una vez negociados y suscritos, los convenios se someterán al trámite de información pública.
2. Tras la información pública, el órgano que hubiera negociado el convenio deberá, a la vista de las alegaciones, elaborar una propuesta de texto definitivo del convenio, de la que se dará vista a la persona o las personas que hubieran negociado y suscrito el texto inicial para su aceptación, reparos o, en su caso, renuncia.
3. El texto definitivo de los convenios deberá ratificarse:
a) Por el Gobierno de la Comunidad de Madrid, previo informe en todo caso de la Comisión de Urbanismo de Madrid, cuando hayan sido suscritos inicialmente por cualquiera de los órganos de la Comunidad.
b) Por el Ayuntamiento Pleno cuando se hayan suscrito inicialmente en nombre o representación del Municipio.
c) Por el máximo órgano colegiado de la organización pública de que se trate.
4. Los convenios se perfeccionan y obligan desde su firma.
5. El acuerdo de aprobación y el texto definitivo de los convenios se inscribirán en el Registro urbanístico y se publicará en el sitio web, ambos de la Consejería responsable de urbanismo.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera
Régimen urbanístico del suelo
La clasificación, categorización y el régimen urbanístico de la propiedad del suelo regulados en la presente Ley, serán de aplicación, desde su entrada en vigor, a los planes y normas vigentes en dicho momento, teniendo en cuenta las siguientes reglas:
1. Al suelo urbano que se encuentre en la situación de urbanización prevista por el artículo 4.2 y 3 se le aplicará el régimen establecido para el suelo urbano consolidado.
Al resto del suelo urbano y, en todo caso, a los terrenos incluidos en unidades de ejecución, se les aplicará el régimen del suelo urbano no consolidado.
2. A los suelos urbanizable sectorizado, urbanizable programado y apto para urbanizar con sectores delimitados se les aplicará el régimen del suelo urbanizable, salvo la excepción de los apartados 3 y 7 siguientes, y habrá de ordenarse pormenorizadamente por medio de Planes Parciales, excepto el urbanizable sectorizado ordenado pormenorizadamente por un Plan General adaptado a la Ley 9/2001.
3. En tanto no se revise o adapte el planeamiento general a esta Ley, el derecho de los propietarios será el 90 por ciento del aprovechamiento unitario de reparto, medio o tipo, establecido por el planeamiento general. El máximo aprovechamiento real expresado por metro cuadrado de suelo aplicable a un nuevo sector será, según la Ley al amparo de la cual esté redactado el planeamiento general, el siguiente:
a) Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid: el aprovechamiento unitario del suelo urbanizable sectorizado.
b) Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, Ley 9/1995 de 28 de marzo o Ley 20/1997, de 15 de julio: la media ponderada de los aprovechamientos tipo una vez homogeneizados, de las áreas de reparto existentes en suelo urbanizable programado o apto para urbanizar, con sectores delimitados.
c) Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril: la intensidad media de los aprovechamientos lucrativos, una vez homogeneizados, del suelo urbanizable programado o apto para urbanizar con sectores delimitados.
4. En caso de no existir suelo clasificado como urbanizable sectorizado, programado o apto para urbanizar con sectores delimitados, no podrán promoverse Planes de Sector.
5. A los suelos no urbanizables protegidos por la normativa sectorial se les aplicará el régimen del suelo rústico especial, salvo que haya desaparecido la necesidad de protección.
6. Se aplicará el régimen del suelo rústico preservado a los suelos no urbanizables protegidos por el planeamiento general en los que no haya surgido la necesidad de protección especial o cuando haya desaparecido dicha protección.
7. Se aplicará el régimen de suelo rústico transformable a los suelos urbanizable no sectorizado, no programado, apto para urbanizar sin sectores delimitados y suelo no urbanizable común en los que no haya surgido la necesidad de protección. El aprovechamiento aplicable al nuevo sector será el aprovechamiento unitario del suelo urbanizable sectorizado; la media ponderada de los aprovechamientos tipo de las áreas de reparto en suelo urbanizable existentes, en su caso; o, en su defecto, el aprovechamiento medio del suelo urbanizable o apto para urbanizar del municipio.
Segunda
Conservación de Planes vigentes y en tramitación
1. Todos los Planes de Ordenación urbanística y los proyectos técnicos para su ejecución aprobados definitivamente a la entrada en vigor de esta Ley, mantendrán su vigencia, sin perjuicio de la aplicación de las disposiciones transitorias de la misma.
2. Los proyectos de Planes Generales y Planes de Sectorización y sus revisiones que, en el momento de entrada en vigor de esta Ley:
a) Contaran con aprobación provisional: podrán aprobarse definitivamente conforme a la legislación que les fuera aplicable en el momento de su aprobación inicial, y una vez aprobados se les aplicarán estas Disposiciones transitorias.
b) No hubieran alcanzado la aprobación provisional: sólo podrán aprobarse en forma definitiva una vez adaptados a la presente Ley.
3. El planeamiento general aprobado definitivamente antes o después de esta Ley y no coincidente con lo en ella dispuesto, deberá adaptarse a la misma siguiendo el procedimiento establecido para las modificaciones de los Planes Generales. Hasta tanto se haya llevado a efecto la adaptación podrán tramitarse en el suelo urbano, Planes Parciales y Especiales para el desarrollo de las determinaciones del planeamiento general vigente no adaptado.
4. Los Proyectos de Planes Parciales, Especiales y Estudios de Detalle, así como los Proyectos de modificación de todo tipo de planes que a la vigencia de esta Ley:
a) Contaran con la aprobación inicial: se resolverán conforme a la legislación que les fuera aplicable en el momento de su aprobación inicial, salvo que sus promotores, públicos o privados, acuerden adaptarlos a esta Ley.
b) No contaran con aprobación inicial: deberán adaptarse a esta Ley.
4. El planeamiento general aprobado en forma definitiva antes o después de la entrada en vigor de esta Ley y no coincidente con ella, deberá adaptarse a la misma, mediante el procedimiento establecido para la aprobación de los Planes Generales, en el plazo de tres años desde la vigencia de esta Ley, no siendo posible las modificaciones puntuales de elementos después de transcurrido ese plazo y hasta su adaptación.
Tercera
Inicio del plazo para la aplicación del sistema de concurso
El plazo de un año previsto en los artículos 7.2 y 6 y 10.3 se contará desde la vigencia de esta Ley tratándose de planeamiento o situación urbanística anterior a la misma
Cuarta
Distinción entre determinaciones estructurantes y pormenorizadas
La distinción enunciativa de la presente Ley entre determinaciones estructurantes y pormenorizadas, será de aplicación desde su entrada en vigor al planeamiento general y planes de desarrollo vigentes, en que no se hubiera tenido en cuenta esta distinción.
Quinta
No atribución de aprovechamiento urbanístico al suelo de las redes públicas existentes. Excepciones
Las superficies de suelo de redes públicas ya obtenidas que estén incluidas en Ámbitos de Actuación, Sectores o unidades de ejecución o de actuación o polígonos, se entenderán sustituidas por las resultantes de la ordenación, y sólo en el supuesto de que aquellas sean superiores a éstas, la Administración titular del suelo afectado percibirá el exceso en terrenos con edificabilidad, en la proporción que corresponda a dicho exceso.
Fuera de este supuesto, las superficies de suelo de redes públicas ya obtenidas para el dominio público y que se mantengan como tales redes en el Plan no generarán aprovechamientos lucrativos ni participarán en el reparto equitativo de beneficios y cargas derivados del planeamiento, todo ello sin perjuicio de que los Ámbitos y Sectores en los que se hubieran tenido en cuenta para el cálculo del aprovechamiento medio, tipo o unitario, se ejecutarán respetando la edificabilidad que corresponda a la Administración titular de las redes, si bien los planes de desarrollo que incorporen estos terrenos requerirán para su aprobación definitiva, el informe previo y favorable de la Comunidad de Madrid sobre la idoneidad de las redes supramunicipales y generales exteriores de infraestructuras de comunicaciones para la viabilidad de aquellos.
Sexta
Aplicación de los sistemas de ejecución
Las disposiciones de esta Ley sobre los sistemas de ejecución del planeamiento serán aplicables desde su entrada en vigor, salvo en los siguientes supuestos en los que se seguirá aplicando la legislación vigente en el momento en que en cada caso se indica:
a) En el sistema de Compensación: con estimación por el Ayuntamiento de la iniciativa de propietarios o no propietarios, conforme a lo dispuesto en la Ley 9/2001 de 17 de julio, o con Junta de Compensación constituida con arreglo a la legislación anterior a esta última
b) En el sistema de Cooperación: con aprobación inicial del Proyecto de Reparcelación o con declaración de su innecesariedad.
c) En el sistema de Expropiación: con aprobación de la relación de propietarios y descripción de los bienes y derechos afectados.
Séptima
Calificaciones urbanísticas y Proyectos de actuación especial en tramitación
Los procedimientos de concesión de calificaciones urbanísticas y de aprobación de Proyectos de actuación especial en que, a la entrada en vigor de la presente Ley, se hubiese presentado la correspondiente solicitud ante el Ayuntamiento o la Consejería competente en materia de urbanismo, se tramitarán y resolverán conforme a la Ley precedente.
Octava
Protección de la legalidad urbanística
1. El régimen sancionador regulado en esta Ley se aplicará a las infracciones cometidas a partir de su entrada en vigor.
2. Los procedimientos sancionadores y de restauración de la legalidad urbanística que, a la vigencia de la Ley estuvieran iniciados, se tramitarán y resolverán con arreglo a la normativa en vigor a su iniciación, o a la establecida en la presente Ley, según sea más favorable al infractor.
Novena
Legislación aplicable con carácter supletorio
1. Mientras no se produzca la regulación reglamentaria, seguirán aplicándose de forma supletoria y en lo que sea compatible con la presente Ley:
a) El Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento Urbanístico.
b) El Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística.
c) El Título V “Disciplina Urbanística” de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, al que se le atribuye carácter reglamentario.
2. El Consejo de Gobierno aprobará una tabla de vigencias de las Normas citadas en el número anterior, en el plazo de 6 meses desde la vigencia de esta Ley.
Décima
Expedientes en el Jurado Territorial de Expropiación Forzosa
Los expedientes obrantes en el Jurado Territorial de Expropiación Forzosa a la entrada en vigor de esta Ley, se remitirán al Jurado Provincial de la Administración del Estado para su tramitación y resolución.
DISPOSICIÓN DEROGATORIA ÚNICA
Quedan derogadas de forma expresa y por sustitución las siguientes disposiciones de la Asamblea de Madrid y del Gobierno de la Comunidad de Madrid:
a) La Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
b) Los Títulos II, III y IV de la Ley 9/1995, de 28 de marzo, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo.
c) La Disposición Adicional Tercera de la Ley 9/2003, de 26 de marzo, por la que se regula el Régimen sancionador en materia de viviendas protegidas de la Comunidad de Madrid.
d) Todas las normas reglamentarias dictadas por el Gobierno, en desarrollo, para la ejecución o al amparo de cualquiera de las disposiciones legales anteriores, en cuanto se opongan o contradigan los preceptos de la presente Ley.
e) El Decreto 71/1997, de 12 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Organización y Funcionamiento del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad y la Orden de 9 de febrero de 1998 de constitución del mismo.
f) Las normas reglamentarias dictadas por las entonces Consejerías de Política Territorial, Economía y Cooperación para la constitución formal de órganos que intervienen en procedimientos establecidos en la Ley 4/1984, de 10 de febrero, de Medidas de Disciplina Urbanística y en la Ley 9/1995, de 28 de marzo, de Medidas de Política Territorial, Urbanismo y Transportes:
-Orden de 5 de junio de 1995 de las Consejerías de Política Territorial, Economía y Cooperación, por la que se modifica la de 23 de Septiembre de 1994 que creó la Comisión de Coordinación de Autorizaciones en suelo no urbanizable prevista en la Ley 4/1984, de Medidas de Disciplina Urbanística de la Comunidad de Madrid, a efectos de su adaptación a la Ley 9/1995, de 28 de marzo, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo.
DISPOSICIONES FINALES
Primera
Informaciones públicas
1. Las informaciones públicas a las que se refiere esta Ley se llevarán a efecto mediante la publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, anuncio en un periódico de difusión general de Madrid y colgándolas en el sitio web de la Consejería competente en materia de urbanismo, donde podrá realizarse la consulta del contenido del Plan, Ordenanza, Norma, Proyecto, Modificación, Convenio, Instrumento de ejecución o de equidistribución, y calificación urbanística, con soporte, medios y aplicaciones electrónicas, informáticas y telemáticas.
2. Para ello la Administración actuante remitirá a la Consejería competente en materia de Urbanismo el acuerdo y los documentos del expediente en soporte digital, debidamente acreditados mediante el procedimiento de firma electrónica regulada en la Ley 59/ 2003, de 19 de diciembre.
3. El plazo de la información pública no será inferior a un mes ni superior a dos meses y lo fijará en cada caso la Administración actuante.
4. Simultáneamente con el periodo de información pública, la Administración actuante solicitará los informes sectoriales que fueren necesarios en cada caso.
Segunda
Actualización de la Comisión de Urbanismo de Madrid
Sin perjuicio de la inmediata entrada en vigor de lo previsto en la presente Ley y de un futuro desarrollo reglamentario, el Gobierno de la Comunidad de Madrid, mediante Decreto aprobado a propuesta del Consejero competente en materia de urbanismo, podrá aprobar normas relativas a la composición, organización y funcionamiento de la Comisión de Urbanismo de Madrid, como modificación o ampliación de las que estén en vigor.
Tercera
Actualización tecnológica
Se autoriza al Gobierno de la Comunidad de Madrid para regular por Decreto:
1. La incorporación de las nuevas tecnologías electrónicas, telemáticas, informáticas, y demás aplicables en la tramitación y publicidad del planeamiento y la gestión urbanística.
2. La incorporación de las nuevas tecnologías de la comunicación y el transporte y, en general, de las vinculadas a la calidad de vida y al desarrollo sostenible, al conjunto de las obras de urbanización que se ejecuten
Cuarta
Actualización de las multas
Se habilita al Gobierno de la Comunidad de Madrid para la actualización, mediante Decreto, adoptado a propuesta del Consejero competente en materia de urbanismo, de las multas previstas en la presente Ley para la sanción de las infracciones urbanísticas.
Quinta
Norma complementaria sobre Rehabilitación
En lo que no sea contrario a lo dispuesto en esta Ley, se seguirá aplicando la Ley 7/2000, de 19 de junio, de Rehabilitación de espacios degradados y de inmuebles que deben ser objeto de preservación.
Sexta
Desarrollo reglamentario
Se habilita al Gobierno de la Comunidad de Madrid para dictar, mediante Decreto, aprobado a propuesta del Consejero competente en materia de urbanismo, las normas reglamentarias que sean precisas para el desarrollo, ejecución o aplicación de la presente Ley, exista o no en la misma remisión expresa al respecto.
Séptima
Equivalencias entre clases de suelo
A efectos de lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones se establecen las siguientes equivalencias:
1. Los suelos urbano consolidado y no consolidado de la Ley estatal son equivalentes a los suelos urbano consolidado y no consolidado de esta Ley, respectivamente.
2. El suelo no urbanizable protegido de la Ley estatal es equivalente al suelo rústico especial de esta Ley.
3. Los suelos no urbanizable preservado e inadecuado para el desarrollo urbano de la Ley estatal son equivalentes al suelo urbanizable preservado de esta Ley.
4. El suelo urbanizable sectorizado de la ley estatal es equivalente al suelo urbanizable ordenado y no ordenado de esta Ley.
5. El suelo urbanizable no sectorizado de la Ley estatal es equivalente al suelo rústico transformable de esta Ley.
Octava
Entrada en vigor
Sin perjuicio de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, la presente Ley entrará en vigor al día siguiente de su publicación íntegra en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid.
